Le imprese generali (IG) si occupano della costruzione di immobili come case unifamiliari e plurifamiliari dalla A alla Z. Queste raccolgono i vari preventivi, stipulano contratti d’opera con i subappaltatori, coordinano i lavori, ordinano tutti i materiali e non solo. Alle IG compete anche il controllo dei costi, poiché la costruzione viene eseguita su loro incarico e per loro conto. Come committenti, voi pagate un prezzo dell’opera fisso per la casa o l’appartamento chiavi in mano.

Attenzione al diritto di pegno degli artigiani

I vantaggi di affidarsi a un’IG per la costruzione di un immobile sono evidenti: come committenti, risparmiate molto lavoro e avete un solo interlocutore per tutto il progetto di costruzione. Lo svantaggio consiste nel fatto che affidare il pieno controllo a un’IG comporta alcuni rischi. Nel peggiore dei casi, l’IG fallisce nel bel mezzo dei lavori di costruzione. In queste situazioni, i fornitori e gli artigiani che non sono ancora stati pagati possono presentare il conto a voi come committenti e, se non siete in grado di pagarli, sono autorizzati a mettere all’asta l’immobile conformemente al il diritto di pegno degli artigiani. Pertanto, in alcune circostanze, potreste ritrovarvi a pagare due volte alcune spese relative alla casa: una volta all’IG e una volta agli artigiani non pagati dalla stessa.

Cosa potete fare per minimizzare i rischi

Da committenti dovreste tutelarvi il più possibile ne confronti dell’IG. In tal senso potete seguire i consigli che vi forniamo di seguito.

Verificare l’IG

Prima di fare affari con il vostro partner contrattuale, dovreste ottenere il maggior numero di informazioni possibili sullo stesso, ad esempio un estratto del registro delle esecuzioni, un certificato di solvibilità e delle referenze. Potete anche informarvi sulla sua serietà rivolgendovi a figure esperte. Le IG con una cattiva reputazione sono perlopiù note da chi opera nel settore.

Richiedere la conferma del finanziamento e la dichiarazione IG

Se possibile, chiedete alla banca dell’IG una conferma di finanziamento e una dichiarazione IG. La conferma di finanziamento attesta che la banca ha effettivamente accolto la richiesta dell’IG di finanziare la costruzione. La dichiarazione IG assicura che i vostri pagamenti all’IG verranno utilizzati esclusivamente per la costruzione del vostro immobile.

Esaminare accuratamente il contratto

Non esistono disposizioni di legge che stabiliscono cosa debba contenere un contratto d’opera con un’IG. Per la vostra sicurezza dovreste chiarire i seguenti punti nel contratto.

• Nei progetti e nelle descrizioni, definite nel modo più dettagliato possibile come deve presentarsi la costruzione una volta ultimata.
• Di norma, il committente e l’IG concordano un piano di pagamento rateizzato. Insistete affinché i pagamenti siano legati a progressi concreti nella costruzione.
• Stabilite come verranno gestite le richieste di modifiche che comportano un aumento dei prezzi durante la fase di costruzione.
• Con una garanzia di esecuzione, l’IG si impegna a fornire prestazioni sostitutive nel caso in cui non sia in grado di erogare quelle concordate nel contratto. 
• Con una garanzia per difetti vi tutelate da carenze qualitative che, indipendentemente dal fatto che vengano causate dall’IG o dai subappaltatori, devono essere eliminate dall’IG.
• Definite regole da applicare nel caso in cui voi o l’IG recediate dal contratto. Se risolvete il contratto in qualità di committenti e non sono state previste norme di diverso tenore, entra automaticamente in vigore l’articolo 377 del Codice delle obbligazioni e, di conseguenza, dovrete pagare per intero le perdite di guadagno dell’IG.
• Stabilite la data esatta di consegna e le conseguenze nel caso in cui l’IG non sia in grado di rispettare la scadenza.

Finanziamento: un’ipoteca anziché un credito di costruzione

In linea di massima chi acquista una casa esistente la finanzia con un’ipoteca. Per una nuova costruzione o una ristrutturazione, tuttavia, le (future) o i (futuri) proprietari devono prima accedere a un credito di costruzione, che il creditore convertirà in un’ipoteca al completamento dei lavori. Di solito, però, quando si acquista una casa su carta da un’IG, la situazione è diversa: in questo caso la maggior parte dei creditori non richiede un credito di costruzione, ma finanzia direttamente la casa con un’ipoteca.

Tranche ipotecarie in base al piano di pagamento

In caso di acquisto di un immobile esistente, la data di inizio dell’ipoteca corrisponde solitamente alla data di acquisto, mentre quando si acquista su carta è possibile suddividere l’ipoteca in base al piano di pagamento, senza doverla necessariamente accedere per intero in un’unica volta. In questo modo risparmiate denaro, poiché non dovete pagare gli interessi sull’intera ipoteca fin dal primo giorno. 

Esempio

• Prezzo d’acquisto per la casa: CHF 1’000’000.–
• Capitale proprio: CHF 200’000.–
• Ipoteca: CHF 800’000.–

Piano di pagamento

• Prima tranche (20%, da versare alla sottoscrizione del contratto d’acquisto e d’opera): CHF 200’000.–
• Seconda tranche (30%, da versare alla conclusione della costruzione grezza): CHF 300’000.–
• Terza tranche (25% da versare al completamento dei lavori di rifinitura): CHF 250’000.–
• Quarta tranche (25% da versare alla consegna delle chiavi): CHF 250’000.–

Piano ipotecario

La prima tranche del piano di pagamento può essere pagata con capitale proprio. Ne derivano le seguenti tranche ipotecarie:

• prima tranche (inizio: conclusione della costruzione grezza): CHF 300’000.–
• seconda tranche (inizio: completamento dei lavori di rifinitura): CHF 250’000.–
• terza tranche (inizio: consegna delle chiavi): CHF 250’000.–