Una panoramica delle spese accessorie per l’acquisto di una casa

Spese accessorie una tantum per l’acquisto di una casa (spese accessorie di acquisto)

• Spese notarili
• Tasse del registro fondiario
• Spese per la costituzione della cartella ipotecaria
• Ev. imposte sul passaggio di proprietà
• Ev. spese per il geometra
• Ev. imposte sul versamento in capitale, immediatamente esigibili (se il finanziamento è avvenuto con un versamento dalla cassa pensioni o con il pilastro 3a)
• Ev. provvigioni di intermediazione
• Ev. imposta sugli utili da sostanza immobiliare (se il venditore non adempie a questo obbligo fiscale, esso viene trasferito al venditore se ciò non è stato escluso contrattualmente)

Spese accessorie ricorrenti dopo l’acquisto di una casa

• Lavori di manutenzione
• Accantonamenti per importanti lavori di ristrutturazione
• Costi d’esercizio
• Premi assicurativi
• Spese amministrative (per gli immobili di reddito)
• Tassi ipotecari e ammortamento sono considerati spese principali ricorrenti

Diamo un’occhiata più da vicino alle principali spese accessorie.

A quanto ammontano i costi notarili?

L’acquisto o la vendita di una casa è anche un atto ufficiale e richiede sempre l’intervento di un notaio, che redige il contratto di vendita e lo autentica. In alcuni Cantoni (ad es. SO) la professione notarile è organizzata ufficialmente, mentre in altri Cantoni i notai lavorano come liberi professionisti.

Gli onorari variano notevolmente a seconda del Cantone e del Comune. A Zurigo, ad esempio, sono pari allo 0,1% del prezzo di acquisto, a Berna allo 0,5%.

I costi notarili sono più alti nei Cantoni di GE, TI, BE e VS e più bassi nei Cantoni di SZ, AR, SH e ZG.

Buono a sapersi

Il notaio deve risiedere nel Cantone in cui si trova l’immobile acquistato. Le spese notarili devono essere stabilite contrattualmente. Di norma vengono suddivise equamente tra le due parti.

Consiglio

Nei Cantoni di AG, BS, BL, BE, FR GE, JU, NE, TI, UR VD e VS, i notai lavorano come liberi professionisti, il che significa che possono fissare le proprie tariffe. Assicuratevi quindi di confrontare gli onorari per cercare di risparmiare.

A quanto ammontano le tasse del registro fondiario?

In caso di cambio di proprietà, il registro fondiario deve essere modificato di conseguenza. Questo atto ufficiale è coperto dalla cosiddetta tassa del registro fondiario e le tariffe variano, ancora una volta, da Cantone a Cantone. Tuttavia, come per i costi notarili, queste spese ammontano al massimo all’uno per mille del prezzo di acquisto o del valore di mercato del bene.

Questi costi vengono solitamente ripartiti tra l’acquirente e il venditore, ma ciò deve essere chiaramente concordato e definito nel contratto di vendita.

Quanto costa costituire una cartella ipotecaria?

Nella maggior parte dei casi, quando si sottoscrive un’ipoteca, occorre costituire una cartella ipotecaria da iscrivere nel registro fondiario che serve come garanzia per il creditore e, tra le altre cose, certifica il suo diritto di pegno sull’immobile in questione.

I costi notarili per la costituzione della cartella e la sua iscrizione nel registro fondiario sono compresi tra lo 0,1% e lo 0,3% dell’entità del pegno e sono a carico dell’acquirente.

Le cartelle ipotecarie esistenti possono essere trasferite alla nuova proprietaria o al nuovo proprietario del bene immobile. Dal 2012 le cartelle ipotecarie non sono più costituite in forma cartacea, ma esclusivamente sotto forma di cartelle ipotecarie registrali.

A quanto ammonta l’imposta sul passaggio di proprietà per gli acquisti immobiliari?

Alcuni Cantoni impongono una tassa sul passaggio di proprietà o lasciano ai Comuni la facoltà di decidere se e come applicarla.

Alcuni Cantoni (ad es. SO o BE) non prelevano un’imposta sul trapasso di proprietà sulle proprietà abitative a uso proprio, oppure la prelevano solo al di sopra di una determinata somma.

In ogni caso, sono esenti da imposta i passaggi di proprietà

• tra coniugi
• dai genitori ai figli
• in caso di successione o donazione in linea ascendente e discendente
• nell’ambito di una trasformazione da una proprietà comune a una comproprietà
• in caso di acquisto sostitutivo (acquisto di un altro immobile come domicilio)
• a seguito di controversie patrimoniali

L’importo dell’imposta sul passaggio di proprietà può oscillare da circa l’1% del prezzo di acquisto (TG, SG, AI, NW) a oltre il 3% (NE). La Conferenza svizzera delle imposte ha redatto una panoramica delle tariffe e degli onorari.

Nella maggior parte dei Cantoni, solo l’acquirente è tenuto a pagare l’imposta, in alcuni l’onere fiscale è ripartito tra acquirente e venditore o la divisione è lasciata alle due parti.

Quanto costa una perizia immobiliare?

Prima di acquistare una casa, è consigliabile far controllare da esperti gli elementi strutturali per determinare eventuali necessità di risanamento. Questo servizio è offerto, ad esempio, da ingegneri civili o architetti e costa circa 1’000 franchi a seconda dell’edificio.

Spese accessorie ricorrenti dopo l’acquisto

Chi è proprietario di una casa non deve pagare regolarmente solo i costi di finanziamento (interessi ipotecari e ammortamenti), ma deve anche sostenere spese accessorie ricorrenti che ammontano all’1-2% circa del valore di mercato del bene. Le spese accessorie sono composte essenzialmente dalle seguenti voci:

• manutenzione: circa lo 0,5-1% del valore di mercato
• accantonamenti per importanti lavori di ristrutturazione: circa lo 0,5-1% del valore di mercato
• premi assicurativi (ad es. assicurazione immobili)
• spese amministrative per la locazione: 3-6% del canone di locazione lordo o netto (per gli immobili di reddito)

Ristrutturare regolarmente conviene

Secondo gli esperti, i primi lavori di risanamento di un nuovo immobile devono essere eseguiti dopo una decina di anni. Per gli stabili più vecchi, invece, gli interventi di ristrutturazione possono rendersi necessari molto prima ed essere molto costosi.

Non risparmiate (troppo) sugli accantonamenti e sui lavori di rinnovo. Le ristrutturazioni regolari sono importanti per ottimizzare il valore dell’immobile. Le spese di manutenzione e risanamento possono essere detratte dalle tasse.

Check list delle spese accessorie per l’acquisto

Per evitare spiacevoli sorprese durante e dopo un acquisto immobiliare, prestate attenzione a quanto segue.

• Scoprite a quanto ammontano i costi notarili nel vostro Cantone.
• Se nel vostro Cantone i notai lavorano come liberi professionisti e non esistono onorari standardizzati, confrontate le tariffe di diversi studi.
• Calcolate l’ammontare delle spese accessorie per l’acquisto, che possono arrivare fino al 5% del prezzo di acquisto.
• Prevedete fondi sufficienti per coprire le spese accessorie ricorrenti e riserve da destinare ai lavori di risanamento per conservare il valore dell’immobile: dall’1% al 2% del prezzo di acquisto.