Molte persone con case di proprietà desiderano che questa un giorno rimanga in famiglia e valutano quindi se intestarla ai figli fin da subito, pur volendo continuare a viverci il più a lungo possibile.
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Creato il 06.12.2023
Continuare a vivere in casa propria grazie alle servitù: usufrutto e diritto di abitazione
Con l’avanzare degli anni, molti proprietari di case valutano se vendere la propria abitazione di proprietà prima di venire a mancare o se intestarla agli eredi. In molti casi, la scelta migliore è rappresentata dall’usufrutto o dal diritto di abitazione.
Vantaggi e svantaggi della vendita, della donazione o della cessione a titolo di anticipo di eredità
In tale ottica, le opzioni disponibili sono fondamentalmente tre: la vendita, la donazione o la cessione a titolo di anticipo di eredità. In tutti questi casi, la proprietà della casa viene trasferita ai figli, con tutti i vantaggi e gli svantaggi: i genitori non sono più tenuti a dichiarare il valore locativo come reddito né il valore dell’abitazione come patrimonio. Dall’altro lato, ad esempio, non possono più aumentare l’ipoteca, anche qualora dovessero avere bisogno di liquidità in futuro. Va sottolineato che non vi è alcuna garanzia che possano rimanere nella casa o nell’appartamento in questione fino alla fine dei loro giorni.
Motivi per cui scegliere un contratto
In questo caso, un’alternativa potrebbe essere un contratto di locazione, un contratto di usufrutto o un contratto per il diritto di abitazione. In termini giuridici, l’usufrutto o il diritto di abitazione sono servitù.
In caso di contratto di locazione a titolo oneroso, i genitori sono tenuti a pagare solo la pigione. In cambio, i figli si fanno carico dei costi di manutenzione e ristrutturazione, nonché delle imposte sulla casa.
Usufrutto gratuito: nessuna variazione delle imposte
Lo scenario cambia completamente nel caso dell’usufrutto. Un usufrutto gratuito lascia al precedente proprietario il diritto di possedere e utilizzare l’abitazione (cfr. tabella sulle principali differenze tra usufrutto e diritto di abitazione). Se non diversamente concordato, si applica la legge per cui i genitori, in quanto beneficiari dell’immobile, devono sostenere le spese di mantenimento della casa, i costi dell’ipoteca, dell’assicurazione e delle tasse previste dalla legge.
Non sono invece più responsabili di eventuali ristrutturazioni. Dal punto di vista fiscale, rimane tutto invariato: la Legge federale sull’imposta federale diretta e le leggi cantonali sulle imposte statali prevedono che gli usufruttuari dichiarino il valore locativo o i redditi derivanti dai canoni di locazione come reddito e il valore fiscale dell’abitazione come patrimonio. In cambio, possono dedurre gli importi relativi alla manutenzione e agli interessi ipotecari.
In teoria, i nuovi proprietari possono vendere la casa o l’appartamento anche contro la volontà dei precedenti proprietari. Tuttavia, il diritto di usufrutto rimane in vigore anche in caso di vendita, pertanto gli aventi diritto non hanno l’obbligo di trasferirsi e conservano il diritto di subaffittare l’immobile. In pratica, sarebbe molto difficile per i nuovi proprietari trovare acquirenti per l’immobile.
Usufrutto: diritto di voto congiunto nella proprietà per piani
Se non diversamente concordato, nel caso delle proprietà per piani, gli usufruttuari e i proprietari hanno condividono il diritto di voto. I primi hanno diritto di voto su tutte le questioni relative all’amministrazione. Ad esempio, nella scelta comune dell’amministrazione o nella ripartizione delle spese tra le singole unità di piani.
Qualora fosse necessario un intervento edilizio, il diritto di voto spetta anche agli usufruttuari. Nel caso di interventi edili di mera utilità o di lusso e in tutti gli altri casi, tuttavia, il diritto di decisione spetta ai proprietari.
I vantaggi del diritto di abitazione
I proprietari di abitazioni possono anche, ad esempio, cedere la propria casa ai figli in cambio del diritto di abitazione a vita. Questo presenta i seguenti vantaggi:
ai sensi della legge, dal momento della cessione, i vecchi proprietari sono tenuti a far fronte solo alle spese di manutenzione ordinaria, ovvero alle piccole riparazioni, per un importo massimo che solitamente non supera i 150 franchi. In questo caso i restanti costi quali interessi ipotecari, interventi di riparazione straordinaria, ristrutturazioni, polizze assicurative, tasse e spese di consumo per acqua, elettricità, gas, riscaldamento, collegamento telefonico ecc. sono a carico dei nuovi proprietari. Spesso, tuttavia, viene concordato che le spese di consumo non vadano a carico degli attuali proprietari, ma delle persone con diritto di abitazione.
In questo caso, i genitori con diritto di abitazione sono tenuti a continuare a dichiarare il valore locativo come di consueto, ma in cambio possono dedurre le spese di mantenimento. Il valore fiscale dell’immobile grava sui figli in quanto nuovi proprietari.
I requisiti e le condizioni applicabili al diritto di abitazione
Chi gode di un diritto di abitazione è autorizzato ad abitare nell’immobile o in parti di esso e ad accogliere familiari, conviventi, personale domestico e assistenti sanitari. Tuttavia il diritto di abitazione non si può cedere, né trasmettere per successione. Senza il consenso dei nuovi proprietari, non è ammessa neanche la (sub)locazione. Di norma, l’avente diritto vi abita a titolo gratuito. Tuttavia, è possibile concordare un interesse sul diritto di abitazione o un pagamento una tantum.
Meno imposte di successione con il diritto di abitazione
Ci sono anche altri casi in cui è utile ricorrere al diritto di abitazione, ad esempio se si vuole ridurre le future imposte di successione del proprio/della propria convivente. Anche se concedere un diritto di abitazione a vita alla propria o al proprio partner fa scattare sul breve termine le imposte sulla donazione, questo riduce le imposte di successione future. Ciò avviene perché, in virtù del diritto di abitazione che grava sull’immobile, il suo valore si riduce in modo significativo. Questo interrompe la progressione e a conti fatti solitamente ne risulta un’imposizione fiscale nettamente inferiore.
Termini di decadenza del diritto di abitazione
Il diritto di abitazione si estingue se la persona interessata vi rinuncia o viene a mancare. Anche un diritto di abitazione a vita perde validità non appena la persona che ne beneficia rinuncia definitivamente all’abitazione o si trasferisce. Questo vale anche se l’avente diritto si trasferisce definitivamente in una casa di riposo o di cura.
Il diritto di abitazione può essere concesso anche solo a termine o a determinate condizioni. È possibile, ad esempio, concordare un diritto di abitazione che preveda l’annullamento in caso di divorzio o di scioglimento definitivo dell’unione.
L’usufrutto e il diritto di abitazione devono essere necessariamente iscritti nel registro fondiario; l’operazione è soggetta a commissioni che variano a seconda del Cantone e dell’ufficio notarile.
Iscrizione del diritto di abitazione o di usufrutto successiva a quella delle cartelle ipotecarie
Nota bene: si raccomanda di iscrivere il diritto di abitazione o l’usufrutto nel registro fondiario solo dopo averlo fatto per la cartella ipotecaria. In questo modo, il valore venale calcolato per l’immobile e quindi il grado di anticipo rimarranno invariati per la banca. Se il diritto di abitazione o di usufrutto viene iscritto prima delle cartelle ipotecarie, il valore venale viene calcolato tenendo conto della rispettiva servitù. Ciò può avere un impatto negativo sul finanziamento.
Il diritto di abitazione e l’usufrutto sono strumenti complessi per la pianificazione previdenziale e successoria. Si consiglia pertanto di consultare una figura esperta in materia.
Diritto di abitazione e usufrutto: tabella con le principali differenze
| Aspetto | Usufrutto | Diritto di abitazione |
|---|---|---|
| Aspetto Durata |
Usufrutto Fino alla scadenza del termine o fino al decesso della persona avente diritto. |
Diritto di abitazione Fino alla scadenza del termine o fino al decesso della persona avente diritto. |
| Aspetto Cessazione |
Usufrutto In caso di decesso dell’avente diritto, di comune accordo o per rinuncia unilaterale, in caso di espropriazione, di distruzione completa del fondo, per decisione del tribunale e in caso di esecuzione forzata. |
Diritto di abitazione In caso di decesso dell’avente diritto, di comune accordo, per rinuncia unilaterale, impossibilità di esercizio, espropriazione, distruzione completa del fondo, decisione del tribunale e in caso di esecuzione forzata. |
| Aspetto Contenuto |
Usufrutto L’usufruttuario può utilizzare e gestire il bene e percepire dei ricavi. L’usufrutto può essere concesso a titolo oneroso (pagamenti periodici o una tantum) o gratuito. |
Diritto di abitazione Il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare in un edificio o in una parte di questo. Esso non può essere ceduto né trasmesso per successione. Il diritto di abitazione può essere concesso a titolo oneroso (pagamenti periodici o una tantum) o gratuito. |
| Aspetto Diritti |
Usufrutto L’usufruttuario ha il diritto di abitare nell’immobile personalmente o di affittarlo e di percepire canoni di locazione. |
Diritto di abitazione La persona avente diritto di abitazione può abitare nell’immobile o in parti di esso solo personalmente – se non diversamente concordato, possono essere accolti unicamente familiari e coinquilini. Non è consentita la locazione. |
| Aspetto Obblighi |
Usufrutto L’usufruttuario è tenuto a far fronte alla manutenzione ordinaria, alle spese accessorie, agli interessi ipotecari, ai premi assicurativi, alle imposte e tasse periodiche. |
Diritto di abitazione L’avente diritto di abitazione è tenuto a farsi carico della manutenzione ordinaria e alle spese accessorie. |
| Aspetto Imposte |
Usufrutto Gli usufruttuari dichiarano il valore ufficiale dell’immobile come patrimonio. Sono tenuti altresì a dichiarare il valore locativo come reddito prodotto dall’immobile. In caso di locazione, i redditi da essa derivanti vengono tassati come reddito degli usufruttuari. Per quanto attiene all’imposta sulla sostanza, gli usufruttuari possono dedurre i debiti (dei proprietari) che gravano sull’immobile. Ai fini dell’imposta sul reddito, sono possibili deduzioni per la manutenzione ordinaria, gli interessi ipotecari, i premi assicurativi, i tributi e le tasse. |
Diritto di abitazione L’avente diritto di abitazione dichiara il valore locativo come reddito. I proprietari devono dichiarare il valore ufficiale dell’immobile come patrimonio. Ai fini dell’imposta sulla sostanza, i proprietari possono dedurre le ipoteche che gravano sull’immobile. L’avente diritto di abitazione può dedurre dal proprio reddito le spese di mantenimento sostenute. |
Come calcolare il valore di un diritto di abitazione
Il valore del diritto di abitazione si calcola con la formula indicata di seguito.
Valore diritto di abitazione = valore locativo annuo netto × fattore di capitalizzazione
Esempio
Calcolo del valore locativo annuo netto
- Affitto libero all’anno: CHF 24’000.–
- Al netto delle spese di mantenimento :CHF 4’800.–
- Valore locativo annuo netto: CHF 19’200.–
Calcolo del fattore di capitalizzazione
Rendita annua CHF 56.29 per ogni CHF 1’000.– : 17,76
Calcolo del valore del diritto di abitazione
CHF 19’200.– × 17,76 = CHF 344’992.–
Esistono molte altre servitù
Il diritto di abitazione e l’usufrutto sono cosiddette servitù e per avere efficacia devono essere iscritte (a pagamento) nel registro fondiario. Tuttavia esistono molte altre servitù, anche dette servitùtes. Le forme più tipiche sono i diritti di passaggio (con veicoli o pedonale), i diritti di condotta e i diritti di costruzione (limitazioni edilizie, diritti di costruzione ravvicinata ecc.).
Un fondo può essere gravato da servitù a vantaggio di un altro fondo (servitù prediale) o di una determinata persona (servitù personale). In questo caso, i proprietari sono tenuti a tollerare determinate attività messe in atto dalla persona autorizzata (= subire; servitù positiva), oppure sono limitati nel loro diritto di proprietà (= astenersi; servitù negativa).
Domande e risposte
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Chi gode del diritto di usufrutto su un appartamento o una casa può abitarci personalmente o affittare l’immobile e percepire un canone di locazione. In cambio, però, l’usufruttuario deve dichiarare il valore locativo e il valore ufficiale del bene immobile. Sono a suo carico anche i costi dell’ipoteca e tutte le spese accessorie. Tuttavia, solo i proprietari possono accendere una nuova ipoteca. Il diritto di usufrutto deve essere iscritto nel registro fondiario.
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Chi gode di un diritto di abitazione è autorizzato ad abitare nell’appartamento o nella casa in oggetto e può accogliere eventuali conviventi o il personale domestico, ma non può affittare l’abitazione. Il diritto di abitazione può essere concordato a termine o a vita. Esso si estingue non appena l’avente diritto cessa di utilizzare il bene immobile, ad esempio se si trasferisce in una casa di riposo o viene a mancare. La persona avente diritto di abitazione deve dichiarare il valore locativo come reddito e sostenere le spese di piccola manutenzione. Il proprietario deve dichiarare il valore ufficiale come patrimonio e far fronte alla maggior parte delle spese di consumo. Tuttavia, le parti sono libere di concordare una ripartizione diversa. Il diritto di abitazione deve essere iscritto nel registro fondiario.
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In qualità di usufruttuario, è possibile non solo abitare personalmente nella casa o nell’appartamento in questione, ma anche affittare l’immobile. Il diritto di abitazione, invece, si applica solo alla persona che ne beneficia. Non appena questa cessa di abitarvi, tale diritto si estingue (ad esempio, se la persona in questione si trasferisce in una casa di riposo o viene a mancare). Gli usufruttuari sono tenuti a sostenere la maggior parte dei costi, come l’ipoteca e le spese di consumo e accessorie. Devono inoltre dichiarare il valore locativo e il valore ufficiale dell’abitazione. Al contrario, gli aventi diritto di abitazione sono tenuti a sostenere solo una parte delle spese accessorie e degli interventi di piccola manutenzione e devono dichiarare il valore locativo. Il valore ufficiale, invece, viene dichiarato da chi è proprietario.
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Il diritto di usufrutto è indicato se si vuole essere certi che un immobile rimanga nel patrimonio familiare. Potete, ad esempio, intestare la casa ai vostri figli prima del tempo, facendovi concedere in cambio il diritto di usufrutto. In questo caso, i vostri figli saranno registrati come nuovi proprietari, mentre voi continuerete ad avere il diritto di abitazione o potrete anche affittare l’immobile.
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Nell’ambito della quota libera, è possibile concedere alla propria o al proprio partner un diritto di abitazione, che la/lo tutelerà nel caso in cui gli eredi avanzino pretese sull’immobile dopo il vostro decesso. Tale diritto di abitazione è particolarmente indicato per tutelare i conviventi non coniugati. Il diritto di abitazione può anche essere soggetto a condizioni; ad esempio, può avere valore solo finché i coniugi non sono divorziati o l’unione non è sciolta.
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Le servitù – anche dette servitùtes – equivalgono a diritti o obblighi legati alla proprietà fondiaria. Tra queste figurano, ad esempio, i diritti di passaggio (con veicoli o pedonale), i diritti di condotta e i diritti di costruzione (limitazioni edilizie, diritti di costruzione ravvicinata ecc.). Anche i diritti di usufrutto e di abitazione sono servitù. Per avere validità, le servitù devono essere necessariamente iscritte nel registro fondiario.
