Verlängern oder amortisieren: Warum hat man überhaupt die Wahl?

Eine Finanzierung – egal ob Festhypothek oder Saron Hypothek – ist meist in eine 1. und 2. Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek darf sich auf maximal zwei Drittel des Belehnungswerts des Hauses belaufen. Brauchen Käufer:innen mehr Fremdkapital, wird dies durch die 2. Hypothek abgedeckt. Die gesamte Hypothek darf maximal 80 Prozent des Belehnungswerts betragen.

Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig. Den Zeitpunkt einer Amortisation können Sie allerdings nicht frei wählen. Bei Festhypotheken ist dies in der Regel nur zum Ende der Laufzeit und bei Saron Hypotheken zum Ende der vereinbarten Rahmenlaufzeit gebührenfrei möglich. 

Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Bei der Entscheidung für eine (Teil)-Rückzahlung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Aktuelle Zinssätze
• Steuern
• Individuelles Anlegeverhalten 
• Individueller Liquiditätsbedarf
• Wertentwicklung der Immobilie/Belehnung

Schauen wir uns diese Faktoren nun genauer an.

Wer amortisiert, spart (hohe) Zinsen

Es liegt auf der Hand: Wenn die aktuellen Zinssätze sehr hoch sind, ist eine Verlängerung der ganzen Festhypothek nicht sehr attraktiv. Hier kann es sich lohnen, die Schuld (teilweise) zu tilgen, um Zinskosten zu sparen. Doch ob dies wirklich sinnvoll ist, hängt davon ab, wie sich Ihre Situation bezüglich der anderen Faktoren darstellt.

Wer verlängert, spart Steuern

Die gesparten Zinsen sind nur eine Seite der Amortisation. Deren Kehrseite ist: Sie können weniger oder keine Zinsen mehr vom Einkommen abziehen. Dadurch steigt Ihre Steuerlast. Im Umkehrschluss heisst das: Wenn Sie die Hypothek unverändert verlängern, können Sie weiterhin Steuern sparen. Hier lautet also die Frage:

Was wäre höher: die Zinsersparnis durch eine Amortisation oder die Steuerersparnis durch eine Weiterführung mit der gleichen Hypothekarsumme?

Allerdings ist unsicher, wie lange dieser Steuervorteil noch besteht. Seit vielen Jahren gibt es immer wieder politische Vorstösse, die Besteuerung des sogenannten Eigenmietwerts zu kippen. Demnach müssen Hausbesitzer :innen den Mietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen versteuern und können im Gegenzug die Hypothekarzinsen absetzen. Sollte dieses Gesetz dereinst aufgehoben werden, muss beim Thema Amortisation neu gerechnet werden.

Wer gern in Wertpapiere investiert, sollte verlängern

Wenn Sie amortisieren könnten, heisst das, dass Sie eine grössere Summe an liquiden Mitteln zur Verfügung haben. Geld, das Sie auch anders anlegen könnten – zum Beispiel in Aktien. Die Frage, die Sie sich stellen müssen, lautet:

Was wäre höher: Die Zinsersparnis durch eine Amortisation oder die Anlagerendite einer Investition?

Um darauf eine verlässliche Antwort zu bekommen, müssen wir den Netto-Zinssatz für die Finanzierung (nach Steuern) der Netto-Anlagerendite (ebenfalls nach Steuern) gegenüberstellen. Letztere ist bei börsenkursabhängigen Anlagen wie Aktien natürlich nicht vorhersehbar. Im Beispiel unten rechnen wir mit einer langfristigen Rendite von 2,5 Prozent. 

Amortisieren oder investieren

Wer finanziell flexibel bleiben will, sollte ohne Rückzahlung verlängern

Wer amortisiert, steckt sein Geld in die Immobilie. Damit ist es zwar nicht weg, aber nicht mehr für andere Projekte und Notwendigkeiten verfügbar. Wenn zum Beispiel eine Renovation ansteht, sollten Sie das Geld dafür einsetzen und nicht die Hypothekarschuld tilgen.

Besonders wenn Sie kurz vor der Pensionierung stehen oder schon in Rente sind, sollten Sie nicht Ihre ganzen liquiden Mittel in der Immobilie binden. Ansonsten sind Sie zu wenig flexibel, um auf neue Lebenssituationen und Bedürfnisse zu reagieren. Man bekommt meist nicht ohne weiteres eine neue Finanzierung oder eine Hypothekenerhöhung, vor allem nicht im Alter.

Verliert die Immobilie an Wert, könnte eine Amortisationspflicht werden

Ein letzter Punkt, der für die Entscheidung relevant sein könnte, ist die Belehnung. Grundsätzlich darf eine Hypothek 80 Prozent des Belehnungswerts nicht überschreiten.

Wenn der Wert einer Immobilie sinkt, steigt bei gleichbleibender Darlehenssumme die Belehnung. Grundsätzlich darf eine Hypothek 80 Prozent des Belehnungswerts nicht überschreiten, sofern dies von der Tragbarkeit für die Kreditnehmer:innen auch möglich ist. Wenn der Wert einer Immobilie sinkt, steigt bei gleichbleibender Darlehenssumme die Belehnung. Steigt die Belehnung über die vom Kreditgeber festgelegten Belehnungsgrenze, könnte der Kreditgeber eine Amortisation verlangen, um die Belehnung wieder zu reduzieren.

Bei Senkung der Immobilienpreise kann es auch zu neuen Amortisationspflichten kommen, obwohl die Belehnung tief ist. Dies zum Beispiel im Fall, dass die Belehnung nur innerhalb der 1. Hypothek liegen darf und die Belehnungsgrenze der 1. Hypothek wegen des gesunkenen Immobilienwerts überschritten wird (Beispiel pensionierte Kreditnehmer:innen mit Belehnungsgrenze von maximal 1. Hypothek).

Fazit: sorgfältig abwägen und beraten lassen

Bei der Entscheidung erneuern oder amortisieren gibt es viele Faktoren zu beachten und gegeneinander abzuwägen: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen? Wie sieht Ihre Steuerrechnung aus? Wie viel Geld steht Ihnen zur Verfügung? Was für ein Anlagetyp sind Sie? Gibt es Vorsorgelücken zu schliessen? Wie viel Liquidität ist nötig? Wie sieht Ihre finanzielle Zukunft aus – vor allem nach der Pensionierung? 

In vielen Fällen überwiegen die Argumente für das Erneuern, aber es gibt kein Patentrezept. Holen Sie sich für Ihre individuelle Auslegeordnung Unterstützung bei PostFinance und lassen Sie sich von unseren Expert:innen beraten. 

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