Hypothek aufstocken: die Ausgangslage

Wenn Sie Ihr Eigenheim sanieren, umbauen oder modernisieren wollen, brauchen Sie dafür Kapital. Sie können diese Investitionen entweder mit Ihren Ersparnissen oder mit Mitteln aus Ihrer privaten Vorsorge (3. Säule) tragen, oder Sie können Ihre Hypothek aufstocken. Weil viele Eigenheim-Besitzende Ihr Vermögen in die Immobilie gesteckt haben, reichen die flüssigen Mittel oft nicht mehr für grössere Investitionen. Das Aufstocken der Hypothek ist deshalb für viele eine interessante Option. Wichtig dabei: Wenn Sie die Belehnung Ihres Wohneigentums erhöhen, spielt auch die Wertsteigerung eine Rolle, welche Ihr Objekt durch die Investitionen erfährt – oder durch die neue Marktsituation bereits erfahren hat: Je höher der Wert des Wohneigentums, desto höher auch die mögliche Belehnung.

Wann kann eine Hypothek erhöht werden?

Die Erhöhung einer Hypothek ist grundsätzlich immer möglich, wenn die nötigen Anforderungen des Kreditgebers erfüllt sind. Aber diese können ziemlich komplex sein, denn neben dem Verkehrswert des Eigenheims spielen auch die Tragbarkeit und das Alter der Kreditnehmenden eine Rolle. Nach dem Erreichen des AHV-Alters ist in den meisten Fällen nur noch eine Belehnung bis maximal 65 Prozent des Objektwerts. Eine 2. Hypothek ist dann nur noch in Ausnahmefällen möglich.

Wofür kann eine Hypothek erhöht werden?

Sie können die Hypothek erhöhen, wenn Sie Investitionen in Ihre Liegenschaft tätigen – zum Beispiel für Renovationen, Modernisierungen, Um- und Ausbauten. Auch bei energetischen Sanierungen (zum Beispiel Heizungsaustausch, Dämmung der Fassade und des Dachs, neue Fenster und Photovoltaik) ist die Aufstockung der Hypothek möglich. Dafür erhalten Sie sogar Subventionen von Bund und Kantonen. 

Kann eine Hypothek für einen zweckentfremden Nutzen erhöht werden?

Ja, zum Beispiel für den Kauf einer weiteren Liegenschaft oder wenn Sie sich ein neues Fahrzeug anschaffen, eine Ausbildung absolvieren oder ein Darlehen oder einen Privatkredit zurückzahlen wollen. Dafür gelten strengere Anforderungen: Der Hypothekarbetrag muss in diesem Fall auch nach der Erhöhung im Rahmen der 1. Hypothek (max. zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie) bleiben. Wenn diese Grenze überschritten wird, akzeptieren Kreditgeber nur Investitionen in die Liegenschaft als Grund für die Erhöhung. Auch dafür braucht es immer Offerten, Rechnungen oder Pläne zur Dokumentation.

Welches sind die Voraussetzungen für die Erhöhung der Hypothek?

Für das Aufstocken einer Hypothek gelten die gleichen Voraussetzungen wie für ordentliche Finanzierungsanfragen.

• Die Tragbarkeit nach der Erhöhung muss gewährleistet sein. Das ist dann gewährleistet, wenn Ihre Immobilienkosten (kalkulatorische Zinsen + Amortisation + Immobilien-Nebenkosten) einen Drittel Ihres Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
• Die Belehnung Ihres Eigenheims darf auch nach der Aufstockung nicht mehr als 80 Prozent betragen. Bei zweckentfremdeten Erhöhungen der Hypothek liegt die Grenze bei maximal 65 Prozent.

Kann ich den Wert der Immobilie durch Renovierungsmassnahmen steigern?

Ja, das kann sogar wichtig sein. Denn ohne regelmässigen Unterhalt und gelegentliche Renovationen könnte der Wert der Liegenschaft sinken. Sie sind verpflichtet, Ihre Immobilie in Schuss zu halten, damit der Wert der Liegenschaft, also der Verkehrswert, erhalten bleibt. Wenn also die Preise auf dem Immobilienmarkt nicht kontinuierlich steigen oder wenn Sie nicht regelmässig amortisieren, wird Ihr Finanzierungsspielraum immer kleiner. Wenn Sie dagegen sinnvoll in Ihr Wohneigentum investieren, steigt der Wert Ihrer Liegenschaft durch Renovierungs- und Modernisierungsmassnahmen. Und das schafft auch neues Finanzierungspotenzial.

Wichtig zu wissen

Generell werden zwei Arten von Renovationsmassnahmen unterschieden:

• Werterhaltende Massnahmen: Diese umfassen etwa Dachsanierungen, Heizungs- oder Geräteersatz oder die Renovation der Fassade.
• Wertvermehrende Massnahmen: Dazu gehört zum Beispiel der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau einer Garage. Auch der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe kann unter Umständen als wertvermehrend taxiert werden.

Die zu erfüllenden Kriterien sind bei werterhaltenden Massnahmen strenger als bei wertvermehrenden Massnahmen.

Kann eine Hypothek auch nach der Pensionierung erhöht werden?

Grundsätzlich ja. Bei niedrigen Belehnungswerten ist das möglich. Oder auch, wenn Sie andere Sicherheiten ausweisen können (Eigenkapital, private Vorsorge oder Vermögenswerte). Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Jede Finanzierung muss spätestens bis zur Pensionierung auf 65 Prozent reduziert sein.

Anträge auf eine Hypothekenerhöhung stellt man deshalb am besten vor dem 50. Geburtstag, spätestens aber mit 55 Jahren. Danach wird für die Tragbarkeitsrechnung bereits das voraussichtliche Renteneinkommen herangezogen: Das kann eine Zusage erschweren.

Welche Risiken bringt das Aufstocken der Hypothek mit sich?

Wenn Sie Ihre Hypothek erhöhen wollen, wird in der Regel eine Neubewertung Ihres Wohneigentums vorgenommen. Das kann auch negative Folgen für Sie haben. Falls der Verkehrswert Ihres Eigenheims seit der letzten Bewertung gesunken ist, sinkt auch die maximale Belehnungshöhe. Unter Umständen müssen Sie dann sogar Geld zurückzahlen. Denn liegt Ihre aktuelle Hypothek über dem maximalen Belehnungswert, wird eine Erhöhung abgelehnt und stattdessen fordert der Kreditgeber eine ausserordentliche Amortisation. 

Sie möchten Ihre Hypothek bei PostFinance erhöhen?

Unsere Fachexpert:innen beraten Sie gerne in einem persönlichen Gespräch. Wir freuen uns, Sie auf Ihrem weiteren Weg als Wohneigentümer:in begleiten zu dürfen. 

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