Première chose: même sans être marié, on peut réaliser son rêve commun d’acheter un bien immobilier. Toutefois, les personnes qui vivent en concubinage ne sont pas autant protégées sur le plan juridique qu’un couple marié ou qu’un couple en partenariat enregistré. C’est pourquoi cela vaut la peine de réfléchir à toutes les éventualités avant d’effectuer l’achat immobilier.
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Créé le 11.12.2023
Acheter une maison en concubinage: ce que doivent savoir les couples non mariés
Acheter ensemble une maison ou un appartement: c’est le souhait de nombreux couples. Mais quelles possibilités s’offrent à vous si vous n’êtes pas mariés? Si vous vivez en concubinage et souhaitez acquérir un logement en propriété, il existe toute une série de points à prendre en compte pour se protéger sur le plan financier.
Quelles sont les formes de propriété possibles en concubinage?
Si vous vivez en concubinage et souhaitez acquérir un bien immobilier, vous pouvez choisir entre trois formes de propriété:
Copropriété
Cette forme de propriété vous oblige, en tant que couple vivant en concubinage, à inscrire au registre foncier la part du bien appartenant à chacun de vous. Ainsi, si le bien immobilier coûte 1‘000‘000 francs et si, pour une hypothèque de 600‘000 francs, vous apportez des fonds propres à hauteur de 300‘000 francs, et votre partenaire 100‘000 francs, votre part sera de 75%, et celle de votre partenaire de 25%. Ces parts sont appelées quote-parts . Même si vous contribuez au bien immobilier à des taux différents, vous endossez tous deux la responsabilité solidaire de l’hypothèque.
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Dans cette variante, vous êtes libres de décider du montant de vos participations dans le bien-fonds. Vous prenez autant de parts que ce que vous pouvez vous permettre. L’entretien du bien immobilier et les investissements éventuels sont également répartis selon la quote-part.
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Si vous voulez revendre vos parts après une séparation, votre partenaire dispose du droit de préemption. Qui plus est, il n’est généralement pas aisé de revendre une telle part. En outre, la part du prix d’achat ayant été financée par les fonds de la prévoyance vieillesse doit figurer dans le registre foncier.
Astuce
La copropriété offre une grande flexibilité. Cette forme de propriété est particulièrement indiquée lorsque l’une des deux personnes apporte des fonds de prévoyance (caisse de pensions ou pilier 3a) dans le financement.
Propriété commune
Cette forme de propriété n’est possible que si vous pouvez financer l’achat sans fonds de prévoyance. Le bien immobilier appartient alors aux deux partenaires à parts égales, quels que soient leur participation financière et le capital investi. Tous deux sont inscrits au registre foncier avec les mêmes droits. La responsabilité solidaire s’applique là aussi.
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Dans cette variante, les deux partenaires disposent des mêmes droits.
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Si l’un des partenaires a investi davantage dans le logement en propriété, cette différence n’est pas reflétée dans les droits: il faut toujours se mettre d’accord et prendre les décisions ensemble. En cas de séparation, la revente peut donc être bloquée pendant longtemps si vous n’arrivez pas à vous accorder.
Astuce
La propriété commune ne tient pas compte des différences d’investissement de chaque partenaire au moment de l’achat. Les deux personnes endossent la responsabilité solidaire. Par conséquent, définissez absolument les rapports de propriété exacts de manière contractuelle (par exemple dans un contrat de concubinage ou de société).
Propriété exclusive
Dans le cas de la propriété individuelle, seule une personne est propriétaire du bien immobilier. Elle est inscrite au registre foncier et endosse toute la responsabilité financière et juridique du bien immobilier.
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Cela ne pose aucun problème pour prendre des décisions: la ou le propriétaire peut décider seul par exemple de revendre le bien ou de le grever de droits de gage, quand bon lui semble.
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La ou le propriétaire assume la pleine responsabilité. Elle ou il doit remplir les critères de capacité financière et supporter tous les coûts engendrés par le bien immobilier (intérêts de la dette, entretien, investissements). La ou le partenaire de concubinage n’est pas impliqué et n’a donc aucun droit de consultation. Si une responsabilité solidaire ou une participation aux coûts du logement est souhaitée, il faut établir des contrats séparés (enregistrement en tant que preneur de crédit, contrat de location).
Astuce
Déterminez dans un contrat de location sous quelles conditions votre partenaire de concubinage peut habiter dans le bien immobilier et participer aux coûts d’entretien.
Que faut-il prendre en compte dans la perspective d’une séparation ou d’un décès?
Les personnes vivant en concubinage ont tout intérêt à se prémunir en vue d’une éventuelle séparation ou d’un décès, et ce quelle que soit la forme de propriété choisie. Elles peuvent le faire au moyen d’un contrat de concubinage ou d’un contrat de société. Un contrat de concubinage doit être conclu par écrit et signé par les deux partenaires.
Les aspects juridiques de la procédure en cas de séparation future doivent être définis de façon très détaillée: par exemple, si l’une des parties déménage, on peut fixer un délai pendant lequel l’autre partie peut racheter la part restante ou pendant lequel elle doit déménager elle aussi. Si les deux personnes veulent reprendre la part de l’autre partie, on peut définir la procédure qui permettra de trancher (par exemple un tirage au sort ou un appel d’offres). Et si aucune des parties ne veut garder le bien immobilier, celui-ci peut être revendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière indépendante (en partageant le bénéfice ou la perte). Il faut aussi définir qui reçoit quelle part du prix de vente. D’ordinaire, il n’y a que pour la forme de la copropriété que ce point est déjà réglementé: en principe, la quote-part de chaque partenaire peut être défini comme indice de répartition.
Est-il nécessaire d’établir un pacte successoral?
Les couples en concubinage sont moins bien couverts que les couples mariés. En cas de décès ou d’invalidité de l’un des partenaires, l’autre ne reçoit pas de rente de l’AVS/AI ou de la caisse de pensions. Une assurance décès avec rente d’invalidité peut minimiser ce risque. Cela vous permet de verser de l’argent à vos héritiers éventuels de sorte qu’ils ne soient pas obligés de vendre le logement en propriété en cas de décès. En cas de décès, il convient de favoriser l’autre personne. Celles et ceux qui ne veulent pas conclure d’assurance supplémentaire peuvent aussi mentionner leur partenaire dans leur testament. Toutefois, cela n’est possible que dans la limite de la quotité disponible. Les parts réservataires reviennent toujours en premier lieu aux héritiers légaux.
Astuce
Un contrat de concubinage peut aussi avoir valeur de pacte successoral. Vous avez ainsi la possibilité de devenir héritiers mutuels, toutefois uniquement dans la limite de la quotité disponible. Si vous souhaitez aussi transférer à votre partenaire la part affectée par la loi aux héritiers réservataires, ceux-ci doivent renoncer à leur part dans un contrat de renonciation à la succession.
Que faut-il prendre en compte d’un point de vue fiscal?
L’achat d’un bien immobilier et le choix de la forme de propriété a également des répercussions fiscales: les personnes vivant en concubinage sont imposées sur le revenu et sur la fortune de manière séparée, comme des personnes seules. Par exemple, si vous supportez entièrement les coûts d’entretien pour le bien immobilier, alors que vous n’êtes copropriétaire qu’à 50%, vous ne pouvez faire valoir la déduction des frais d’entretien qu’à hauteur de votre quote-part. Cela s’applique dans le cas d’une copropriété. Pour la propriété commune, il n’y a pas de quote-part. Par conséquent, il faut impérativement formuler dans le contrat de concubinage ou de société des dispositions complémentaires valables aussi pour les impôts. En tant que propriétaire individuel(le), vous êtes seul(e) à payer les impôts sur le bien immobilier.
Une fois que toutes les précautions nécessaires ont été prises, il ne vous reste plus qu’à vous entendre sur les éléments réjouissants et à aménager votre logement ensemble.
Questions et réponses
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Cela dépend de la forme de propriété choisie. Dans le cas de la copropriété, les parts du bien immobilier sont fixées au préalable et inscrites séparément au registre foncier: en général, la quote-part correspond à l’argent apporté lors de l’achat. Dans le cas d’une propriété individuelle, seul l’un des partenaires est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire et peut donc disposer de la maison comme bon lui semble. Et en cas de propriété commune, les deux personnes vivant en concubinage sont inscrites au registre foncier en tant que propriétaires disposant des mêmes droits – la maison leur appartient donc à parts égales, même si l’une des deux a apporté plus de capital au moment de l’achat.
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Un contrat de concubinage peut déterminer les questions suivantes:
- Qui achète le bien immobilier et pour quelles parts
- Quels moyens sont investis dans l’achat et quelle forme de propriété est choisie
- Qui assume les frais de maintenance et les autres coûts, et pour quelle part
- Quelle part de la fortune et du foyer appartient à qui (création d’une liste d’inventaire)
- Qui possède quelles compétences décisionnelles
- Qu’est-ce qui se passe dans le cas d’une séparation tardive ou d’un décès (le contrat de concubinage peut également être un pacte successoral)
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D’un point de vue légal, les propriétaires en concubinage sont plutôt désavantagés par rapport aux propriétaires mariés. Cependant, si vous réglez précisément tous les aspects au préalable, vous pouvez faire disparaître ces inconvénients.
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En Suisse, les couples de même sexe peuvent eux aussi se dire «Oui» depuis le 1er juillet 2022. Dès lors, les nouveaux partenariats enregistrés ne sont plus possibles. Les partenariats constitués avant le 1er juillet 2022 continuent d’exister sans modification. Avec l’enregistrement du partenariat, la ou le partenaire survivant devenait héritière ou héritier comme dans un mariage et était mieux protégé financièrement qu’une personne vivant en concubinage. Depuis le 1er juillet 2022, les partenariats enregistrés existants peuvent aussi être transformés en mariages.
