11.12.2023
Comprare una casa o un appartamento insieme è il desiderio di molte coppie. Ma quali alternative avete se non siete sposati? Se convivete con il vostro / la vostra partner e volete comprare casa, ci sono alcuni punti da considerare per tutelarvi finanziariamente.
Innanzitutto: anche se non siete sposati, potete realizzare il vostro sogno. Tuttavia, le coppie di conviventi non godono della stessa tutela legale di quelle sposate o in unione domestica registrata. Per questo motivo, prima di comprare una casa, vale la pena valutare tutte le eventualità.
Se volete acquistare un immobile come coppia di conviventi, potete scegliere tra tre forme di proprietà.
Se in qualità di conviventi scegliete questa opzione, dovrete indicare nel registro fondiario in che percentuali è ripartita la proprietà dell’immobile. Quindi se l’immobile costa 1’000’000 franchi e, al momento dell’accensione di un’ipoteca da 600’000 franchi, avete versato 300’000 di capitale proprio e il vostro / la vostra partner 100’000 franchi, la vostra quota sarà del 75% e quella del vostro / della vostra partner del 25%. Queste percentuali vengono indicate come quota di proprietà . Anche se possedete l’immobile in quote diverse, rispondete entrambi solidamente per l’ipoteca.
Con questa variante, siete liberi di stabilire le vostre quote dell’immobile. Così, potete acquistare il numero di quote che potete permettervi. Anche il mantenimento dell’immobile ed eventuali investimenti vengono suddivisi in base a questa quota.
Se dopo la separazione volete vendere la vostra quota dell’immobile, il vostro / la vostra partner avrà il diritto di prelazione. Solitamente una simile quota non è facile da vendere. Peraltro, nel registro fondiario deve essere indicato chiaramente in che percentuale il prezzo d’acquisto è stato finanziato con i fondi della previdenza per la vecchiaia.
La comproprietà offre grande flessibilità. Questa forma di proprietà è particolarmente indicata se una delle due persone contribuisce al finanziamento con il patrimonio previdenziale (cassa pensioni o pilastro 3a).
Questa forma di proprietà è possibile solo se si riesce a finanziare l’acquisto senza ricorrere all’avere previdenziale. In questo caso, l’immobile appartiene a entrambi i partner in parti uguali, indipendentemente dalla partecipazione finanziaria e dal capitale investito. Entrambi vengono iscritti nel registro fondiario con gli stessi diritti. Anche in questo caso si applica la responsabilità solidale.
Con questa variante, i partner hanno pari diritti.
Se uno dei due partner ha investito maggiormente nell’immobile, ciò non si riflette sui diritti: le decisioni devono essere sempre prese da entrambi e di comune accordo. Pertanto, in caso di separazione, la vendita può restare bloccata a lungo se i partner non riescono a prendere una decisione comune.
La proprietà comune non prende in considerazione quanto è stato investito dalle singole parti. Entrambi i partner rispondono infatti in modo solidale. È quindi indispensabile sancire per iscritto l’esatto rapporto di proprietà (ad esempio in un contratto di convivenza o di società).
In caso di proprietà esclusiva, solo una persona è proprietaria dell’immobile. Questa viene iscritta nel registro fondiario e ha la piena responsabilità finanziaria e legale sull’immobile.
Nessuna difficoltà al momento di prendere decisioni: il proprietario / la proprietaria può agire autonomamente e vendere l’immobile o costituirlo in pegno in qualsiasi momento.
Il proprietario / la proprietaria si assume tutte le responsabilità, deve soddisfare i criteri di sostenibilità e sostenere tutti i costi dell’immobile (interessi sui debiti, mantenimento, investimenti). Il/la convivente che non gode della proprietà non ha alcun diritto di consultazione. Se si desidera una responsabilità solidale o una partecipazione alle spese per l’abitazione, è necessario stipulare un contratto separato (ammissione come mutuatario, contratto di locazione).
Definite in un contratto di locazione le condizioni alle quali il vostro / la vostra convivente può abitare nell’immobile e partecipare alle spese di mantenimento.
Indipendentemente da quale delle tre forme di proprietà scegliate, dovrete tutelarvi come coppia di conviventi per il caso di separazione o di decesso. Potete farlo con un contratto di convivenza o con un contratto di società. Il contratto di convivenza deve essere stipulato per iscritto e firmato da entrambi i partner.
La procedura in caso di successiva separazione deve essere disciplinata ai sensi della legge in modo molto dettagliato: ad esempio, se una delle parti si trasferisce, si può stabilire un termine entro il quale l’altra deve trasferirsi oppure può rilevare la quota rimanente. Se entrambe le parti sono interessate alla quota dell’altra, è possibile definire un’apposita procedura per giungere alla decisione, ad esempio un sorteggio o una procedura d’offerta. Se nessuna delle due parti vuole tenere l’immobile, questo può essere venduto tramite un’agenzia immobiliare indipendente con condivisione degli utili o delle perdite. Sarebbe opportuno stabilire anche le quote del prezzo di vendita spettanti a ciascuna parte. Solo nel caso della comproprietà questo aspetto è solitamente già regolamentato: in questo caso, normalmente si utilizza la quota di proprietà come chiave di ripartizione.
Le coppie di conviventi hanno meno garanzie di quelle sposate. In caso di decesso o invalidità di una persona, l’altra non riceve alcun supporto dall’AVS/AI o dalla cassa pensioni. È possibile ridurre al minimo questo rischio con un’assicurazione contro il rischio di decesso con rendita d’invalidità, che vi consente di trasferire denaro a eventuali eredi per evitare di dover vendere l’abitazione in caso di decesso. In questo modo, in caso di decesso l’altra persona dovrebbe beneficiare di alcune facilitazioni. Se non volete stipulare un’assicurazione aggiuntiva, potete anche includere il vostro / la vostra partner nel testamento. Tuttavia, ciò è possibile solo nell’ambito della quota disponibile dell’eredità. Le porzioni legittime degli eredi legali hanno sempre la priorità.
Un contratto di convivenza può essere stipulato anche come contratto di successione. In questo modo si configura una legittimazione all’eredità reciproca, seppur limitata alla quota disponibile. Se si vuole trasferire al partner anche la porzione legittima spettante per legge ai soggetti aventi diritto all’eredità, questi ultimi devono rinunciare alla loro quota con un apposito patto di rinuncia.
L’acquisto di un immobile e la scelta della forma di proprietà hanno conseguenze anche dal punto di vista fiscale: i partner che convivono devono dichiarare la loro imposta sul reddito e sulla sostanza in modo separato come persone single. Se, ad esempio, pur essendo comproprietari solo a metà, sostenete interamente le spese di mantenimento dell’immobile, potete richiedere la deduzione delle spese sostenute solo in proporzione alla vostra quota di proprietà. Questo vale anche per la variante della comproprietà. Non esistono quote di proprietà per la proprietà comune. Per questo sono necessarie formulazioni aggiuntive nel contratto di convivenza o di società, che siano valide anche ai fini fiscali. Se siete unici proprietari, anche l’imposta sull’immobile sarà addebitata esclusivamente a voi.
Una volta prese le necessarie precauzioni, potrete finalmente occuparvi insieme delle cose belle e progettare e arredare la vostra casa come coppia.
Dipende dalla forma di proprietà che si è scelta. In caso di comproprietà, le quote dell’immobile vengono stabilite in anticipo e registrate separatamente nel registro fondiario: nella maggior parte dei casi, la quota corrisponde al denaro investito al momento dell’acquisto. In caso di proprietà esclusiva, solo un/a convivente viene iscritto/a nel registro fondiario come proprietario/a e ha piena disponibilità della casa. In caso di proprietà comune, invece, entrambi i conviventi sono iscritti nel registro fondiario come proprietari aventi pari diritti. Pertanto, la casa appartiene loro in parti uguali, anche se uno dei due ha investito più capitale al momento dell’acquisto.
Un contratto di convivenza regolamenta quanto segue:
Dal punto di vista giuridico, i proprietari di casa in una relazione di convivenza sono svantaggiati rispetto alle coppie sposate. Tuttavia, chiarendo tutti gli aspetti per tempo, è possibile neutralizzare questi svantaggi.
Dal 1º luglio 2022 in Svizzera possono sposarsi anche le coppie omosessuali. Questa data ha segnato la fine delle unioni domestiche registrate in quanto non è più possibile registrarne di nuove. Quelle costituite prima del 1º luglio 2022 continueranno a esistere senza alcuna modifica. Con l’unione domestica registrata, il partner superstite acquisiva gli stessi diritti ereditari di un/a coniuge e in quanto partner convivente godeva di una migliore tutela finanziaria. Dal 1º luglio 2022 possono essere convertite in matrimonio anche le unioni domestiche registrate esistenti.
