I fondi propri, o capitale proprio, rappresentano la quota del finanziamento dell’immobile pagata personalmente. Potete versare i vostri fondi sotto forma di denaro oppure costituire in pegno il vostro capitale disponibile a favore del creditore (ad es. gli averi del 3º pilastro), riducendo in entrambi i casi la somma ipotecaria. In questo articolo scoprirete qual è la forma più adatta a voi.
Tempo di lettura 6 Minuti
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Creato il 11.12.2023
Capitale proprio: ecco come finanziate la vostra abitazione di proprietà
In generale, i soggetti che erogano le ipoteche possono finanziare una quota massima pari all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile. Il resto deve essere pagato di tasca propria. Tuttavia, quando si presenta una richiesta di finanziamento, può valere la pena versare più della quota necessaria del 20% di fondi propri. Questo perché, con l’aumento di capitale proprio utilizzato per l’acquisto, migliorano anche le condizioni dei tassi d’interesse.
Valori patrimoniali utilizzabili
Per un immobile a uso proprio potete utilizzare come capitale proprio i seguenti valori patrimoniali: avere in conto e depositi a risparmio, titoli e fondi, averi previdenziali della cassa pensioni (2º pilastro) e del pilastro 3a, nonché prestiti, donazioni e anticipi di eredità. È possibile utilizzare anche il patrimonio di una seconda persona (debitrice solidale) a cui siete legati da matrimonio o convivenza.
Capitale proprio solido vs capitale proprio vincolato
Almeno il 10% del vostro finanziamento immobiliare deve provenire dal cosiddetto capitale proprio solido. Si tratta di denaro che avete, per così dire, già in tasca: principalmente disponibilità in conto e depositi a risparmio o patrimoni provenienti dalla vendita di investimenti. I fondi restanti possono derivare anche dal prelievo anticipato di valori patrimoniali vincolati del 2º o del 3º pilastro, ad esempio polizze assicurative o averi della cassa pensioni. Un’alternativa interessante al prelievo anticipato è la costituzione in pegno a favore del creditore. Ciò significa che il creditore accetta come garanzia il capitale a cui potrà attingere direttamente qualora non foste più in grado di pagare l’ipoteca. Ma attenzione: quanti più fondi propri provengono da patrimoni vincolati, tanto maggiore sarà il reddito necessario per rendere sostenibile il vostro finanziamento.
Disponibilità in conto
La scelta più ovvia è quella di utilizzare come capitale proprio i risparmi liberamente disponibili a cui avete accesso illimitato per i vostri scopi. Tuttavia, serve cautela: evitate di prosciugare il vostro conto di risparmio per comprare casa. Accertatevi di lasciare da parte del denaro per far fronte, ad esempio, ai costi aggiuntivi che possono derivare da lavori di costruzione/adeguamento o ristrutturazione.
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Capitale liberamente disponibile, a cui potete accedere in qualsiasi momento.
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I vostri risparmi sono vincolati all’immobile e non possono più essere utilizzati per realizzare altri sogni come, ad esempio, i viaggi.
Consiglio
Lasciate sul vostro conto una riserva sufficiente per far fronte a spese impreviste.
Titoli, azioni, fondi
Avete la possibilità di vendere titoli esistenti, come ad esempio azioni o fondi d’investimento, per reperire capitale proprio. In tale ottica, prestate attenzione alle oscillazioni di corso per evitare di vendere titoli in perdita. In caso di costituzione in pegno di titoli, eventuali crolli delle quotazioni potrebbero compromettere la sostenibilità dell’immobile.
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Utilizzate il denaro di cui non avete bisogno per vivere, salvaguardando la vostra disponibilità in conto.
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A seconda del corso azionario, al momento della vendita potreste subire una perdita di valore.
Consiglio
Avete anche la possibilità di costituire in pegno i titoli, beneficiando così di un doppio vantaggio: degli interessi sul mercato dei capitali e di migliori tassi ipotecari.
Assicurazione sulla vita
Come i titoli, anche le polizze assicurative possono essere costituite in pegno. In questo caso il valore di riscatto della polizza si attesta tra il 60% e il 90%.
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Non è necessario ammortizzare la quota dell’ipoteca garantita dai beni costituiti in pegno.
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Di norma l’importo conteggiato va pagato al proprio creditore in un’unica soluzione al termine del finanziamento.
Consiglio
Per evitare il rischio di non ricevere una pensione, costituite in pegno la vostra assicurazione sulla vita anziché gli averi della cassa pensioni.
Denaro della cassa pensioni
Chi attinge al denaro della cassa pensioni può prelevarlo in contanti prima del tempo o richiederne la costituzione in pegno presso il proprio istituto finanziario. In caso di prelievo (anticipato) del denaro della cassa pensioni, questa ridurrà le vostre prestazioni di vecchiaia ed eventualmente anche le vostre prestazioni di rischio. Peraltro sarà opportuno stipulare un’assicurazione separata per compensare la riduzione della copertura soprattutto a livello familiare, perché in caso di invalidità o decesso, una riduzione della sicurezza finanziaria può avere gravi conseguenze per l’intera famiglia. Per evitare una possibile lacuna previdenziale, gli importi prelevati possono essere anche rimborsati in un secondo momento. Un’alternativa più semplice consiste nel costituire in pegno l’avere della cassa pensioni come garanzia supplementare. In questo caso, il denaro a vostra disposizione per la rendita rimane invariato. In cambio, dovrete ammortizzare i fondi investiti entro il pensionamento.
Buono a sapersi: per entrambe le varianti avete bisogno dell’approvazione della vostra cassa pensioni, il che normalmente non è un problema.
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Con gli averi della cassa pensioni potete aumentare notevolmente il vostro capitale proprio, migliorando le vostre offerte ipotecarie.
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Siete tenuti a dichiarare il capitale versato dalla vostra cassa pensioni e ad ammortizzare il denaro della cassa pensioni costituito in pegno.
Consiglio
Utilizzate l’avere della cassa pensioni solo nella misura necessaria a migliorare le vostre offerte.
Conto pilastro 3a
Il denaro del pilastro 3a può essere utilizzato anche per finanziare proprietà abitative a uso proprio. A tal fine, l’avere del pilastro 3a può essere costituito in pegno o prelevato in anticipo, analogamente al denaro della cassa pensioni (cfr. sopra). Tuttavia, occorre tenere presente che il prelievo anticipato dell’avere del pilastro 3a ha ripercussioni a livello fiscale. L’importo prelevato in anticipo viene tassato un’unica volta come reddito al momento del versamento, ma separatamente dal restante reddito e con un’aliquota inferiore (tassazione speciale).
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In caso di costituzione in pegno, è possibile beneficiare di deduzioni fiscali più elevate.
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Il capitale prelevato in anticipo dal pilastro 3a deve essere tassato e riduce la vostra previdenza privata per la vecchiaia.
Consiglio
Utilizzate il vostro conto del pilastro 3a per il cosiddetto ammortamento indiretto dopo la stipula dell’ipoteca. Ciò significa che anziché rimborsare direttamente l’ipoteca su base annua, effettuerete versamenti annuali sul conto del pilastro 3a che sono deducibili dal reddito imponibile.
Donazione o anticipo di eredità
La donazione e l’anticipo di eredità rappresentano altre opzioni di finanziamento. Tuttavia, non è possibile ledere le porzioni legittime degli altri eredi che devono successivamente confluire con il loro importo nella divisione ereditaria senza necessità di ulteriore accordo scritto. In alcuni Cantoni, le donazioni o gli anticipi di eredità sono soggetti a imposta. È quindi importante informarsi per tempo e mettere in conto le possibili imposizioni fiscali.
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Beneficiate di valori patrimoniali attualmente a disposizione dei vostri genitori.
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Occorre inserire nel testamento l’avvenuto anticipo di eredità o la donazione per non svantaggiare gli altri soggetti aventi diritto all’eredità.
Consiglio
Verificate le disposizioni previste nel vostro Cantone in relazione all’applicazione dell’imposta sulle donazioni o all’assoggettamento fiscale in caso di anticipo di eredità.
Prestito
Naturalmente potete anche chiedere un prestito a parenti o amici. In questo caso vi ricordiamo tuttavia di tenere in considerazione gli interessi e le rate di rimborso per il calcolo della sostenibilità. Proprio perché ricevete del denaro da persone a voi vicine, dovreste assolutamente definire la durata del prestito, la modalità di rimborso e il tasso d’interesse mediante un contratto che vi permetterà di tutelare il rapporto privato in caso di ritardi nel rimborso.
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In molti casi potete ricevere ulteriori somme a interessi bassi o addirittura nulli.
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Gli interessi e le rate di rimborso pesano sulla vostra sostenibilità (ed eventualmente anche sul vostro rapporto con la persona che vi ha concesso il prestito).
Consiglio
È fondamentale definire tramite un contratto la durata del prestito, la modalità di rimborso e il tasso d’interesse del prestito.
Condizioni particolari previste per appartamenti di vacanza e immobili di reddito
Per il finanziamento di immobili non a uso proprio si applicano condizioni diverse. L’acquisto di appartamenti di vacanza e di immobili di reddito richiede un capitale proprio nettamente superiore al 20%. Al tempo stesso, la somma non può essere finanziata con fondi della previdenza vincolata.
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Domande e risposte
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La quota di fondi propri viene calcolata in base al valore dell’immobile. Di norma, il capitale proprio utilizzato per il finanziamento dovrebbe essere pari ad almeno il 20% del valore dell’immobile, in modo che l’onere degli interessi ipotecari non sia troppo elevato. Vi ricordiamo che almeno il 10% del prezzo d’acquisto deve essere coperto con averi che esulano dal 2º pilastro / dalla cassa pensioni (prelievo anticipato e costituzione in pegno).
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Per finanziare un’abitazione di proprietà, vi consigliamo di utilizzare il vostro patrimonio preferibilmente nel seguente ordine: disponibilità in conto, depositi a risparmio e altri valori patrimoniali > pilastro 3a > 2º pilastro/cassa pensioni.
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Sconsigliamo di richiedere un credito privato o un prestito lombard per finanziare l’acquisto di un immobile perché gli interessi di credito peggiorano la vostra solvibilità con un conseguente aumento degli interessi ipotecari. È preferibile costituire in pegno valori patrimoniali provenienti da titoli o dalla previdenza privata.
