Quando i genitori intendono lasciare una casa indipendente o un appartamento ai figli, sorgono numerose domande: ha senso fare una donazione? Cosa succede all’ipoteca? È meglio scioglierla o rilevarla? Una cosa è certa: in tema di finanziamento e diritto di abitazione è necessario procedere in modo chiaro e prendere decisioni ponderate il prima possibile. Qui vi spieghiamo a cosa facciamo riferimento.
Ogni situazione è diversa da un’altra e le differenze tra un’ipoteca esistente, un nuovo finanziamento, una donazione e una vendita sono associate a fattori legali e finanziari che si dimostrano cruciali. Ciò che ora vi sembrerà complesso può essere spiegato con alcune definizioni e consigli. Questo articolo vuole rispondere alle vostre domande per consentirvi di prendere più facilmente una decisione personale.
Assumere la proprietà della casa dei propri genitori, in un momento favorevole e quando loro sono ancora in vita, ha molti vantaggi. In questo modo, in quanto figli, tutelate i vostri genitori dal rischio di perdere la loro casa a causa di un’improvvisa situazione di insolvibilità o difficoltà, permettendo loro di continuare a viverci grazie a un diritto di abitazione o a un usufrutto concordato.
Inoltre prima avviene la donazione, minore sarà il relativo onere fiscale. Il fattore determinante per il calcolo delle imposte è il valore dell’immobile e, optando per un usufrutto o per un diritto di abitazione a vita a favore dei vostri genitori, contribuirete a ridurre l’onere. Per scoprire la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione, vi invitiamo a proseguire la lettura di questo articolo o a consultare il nostro blog dedicato al tema della servitù.
Se i figli rilevano la proprietà immobiliare, facendosi quindi carico anche degli aspetti finanziari, al momento della vendita dell’immobile sorge la seguente domanda: occorre procedere a una nuova regolamentazione del finanziamento? In questo contesto non esiste tuttavia una risposta univoca, in quanto i fattori da considerare sono tanti.
In linea di massima un’ipoteca (fissa o di altro tipo) è legata a un immobile, in quanto viene utilizzata per finanziarlo ed essendo iscritta anche nel registro fondiario, è consultabile da chiunque.
Nel caso dell’usufrutto i genitori rimangono perlopiù i mutuatari, continuando a pagare gli oneri degli interessi in qualità di usufruttuari. Tuttavia, su richiesta della o del cliente o in virtù della singola situazione finanziaria, può essere necessario regolamentare nuovamente l’ipoteca in modo che anche i figli, in quanto proprietari, diventino mutuatari.
Se i rapporti di proprietà vengono modificati in modo che un’altra persona diventi mutuatario, la parte acquirente o i figli, in qualità di beneficiari, dovrebbero decidere se rilevare l’ipoteca esistente o negoziare nuove condizioni. In questi casi vi consigliamo di rivolgervi a una figura esperta per ricevere una consulenza sulle conseguenze che scelte simili possono avere sulla vostra situazione fiscale.
Indipendentemente dal fatto che venga rilevata o modificata, al momento dell’acquisto un’ipoteca andrebbe sempre adattata. Inoltre, esiste anche la possibilità di un recesso anticipato.
I requisiti per il trasferimento di un’ipoteca sono semplici: l’operazione deve essere sostenibile. L’istituto finanziario che ha concesso il credito per finanziare l’immobile deve cioè approvare il trasferimento e verificare se i nuovi proprietari sono solvibili e hanno i mezzi finanziari per pagare l’ipoteca esistente.
Dato che ogni ipoteca è personale e legata a un immobile, occorre sempre rivedere le relative condizioni, dando ai figli e ai genitori un nuovo margine di manovra in materia di pagamento. Le nuove condizioni determinano spesso vantaggi per entrambe le parti.
Se non volete tuttavia rilevare l’ipoteca e preferite recedere dal contratto, dovete pagare una «penale», ovvero un certo importo previsto per la risoluzione anticipata di un’ipoteca chiamato «indennizzo per scadenza anticipata».
Questo indennizzo viene calcolato in base alla durata rimanente e ai potenziali interessi previsti dal contratto ipotecario. La risoluzione anticipata è quindi possibile, ma può comportare costi che dipendono dal modo in cui il mercato si è evoluto a partire della stipula dell’ipoteca.
In linea di massima i genitori possono decidere autonomamente a condizione che i beneficiari siano eredi legali.
Se questi ultimi non sono eredi ai sensi della legge svizzera, l’unica opzione percorribile che rimane è quella della donazione.
Per regolamentare il trasferimento dell’ipoteca e dell’immobile in caso di trasferimento di una proprietà, le parti hanno a disposizione le possibilità elencate di seguito.
Facendo una donazione in vita, i testatori (genitori) possono condividere il loro patrimonio con gli eredi quando sono ancora in vita. Importante: in presenza di più persone con diritto successorio, il beneficio deve essere lo stesso per tutti i soggetti coinvolti. Il che non è semplice nel caso degli immobili.
Occorre pertanto osservare l’obbligo di compensazione previsto dalla legge e rispettare le quote ereditarie obbligatorie. In caso di dubbio, gli svantaggi devono essere compensati successivamente.
Nell’opzione con diritto di abitazione, i genitori hanno diritto di vivere nella casa o nell’appartamento per il resto della loro vita, ma non possono affittarlo.
L’usufrutto, invece, dà loro il diritto sia di vivere nell’immobile per il resto della loro vita sia di affittarlo.
L’anticipo di eredità è una speciale possibilità prevista dal diritto svizzero. In questo caso un immobile viene trasferito agli eredi sotto forma di donazione a titolo gratuito. L’eredità viene quindi anticipata quando i genitori sono ancora in vita.
Scegliendo questa opzione, occorre tuttavia garantire che l’eredità venga ripartita in modo equo tra tutti gli eredi.
Questa opzione serve soprattutto ad assicurare pari diritti e un’equa distribuzione a uno o più eredi dopo la morte dei testatori.
Una donazione mista va distinta da una donazione «assoluta», in quanto per la prima i testatori richiedono una certa controprestazione o un certo beneficio,
che possono assumere varie forme e devono essere accuratamente negoziati e messi per iscritto.
In questo caso i genitori si fanno carico delle spese accessorie e di manutenzione e devono dichiarare il valore locativo proprio, mentre i figli rilevano l’ipoteca insieme all’assicurazione nonché alle imposte. In tal senso è possibile trasferire l’ipoteca dell’immobile o scegliere un’altra opzione per gestire quella esistente.
In caso di successione ci diverse le opzioni che permettono di garantire che l’immobile ereditato rimanga di proprietà della famiglia.
Se la persona che secondo il registro fondiario detiene la proprietà dell’immobile dei genitori desidera venderlo, si può applicare il diritto di prelazione in modo da garantire che un altro erede abbia la possibilità di acquistarlo prima che sia venduto a terzi. In questo modo gli eredi vengono favoriti in caso di vendita.
Nel registro fondiario deve essere riportato un diritto di riscatto, che garantisce a chi vende la facoltà di riacquistare l’immobile entro un periodo massimo di 25 anni.
È possibile concordare anche un diritto di partecipazione agli utili, in base al quale se la persona che detiene la proprietà (ovvero la persona che ha ereditato la proprietà) vende la casa, gli altri eredi partecipanti ricevono una parte degli utili derivanti da tale vendita.
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L’ipoteca viene ereditata insieme alla proprietà. Ciò significa che se una persona eredita un immobile o un terreno dopo un decesso, questa eredita anche la relativa ipoteca e, quindi, gli obblighi di pagamento.
Questa domanda dipende dalla situazione individuale e dalle circostanze legate alla famiglia. In ogni caso si raccomanda di consultare figure esperte in materia di ipoteche prima di prendere una decisione.
In questo caso, naturalmente, è necessario consultare il testamento della persona deceduta. In mancanza di istruzioni chiare, per individuare le opzioni migliori per la vostra famiglia si possono effettuare confronti fra tassi d’interesse, ricerche di mercato e mediazioni.
