Augmentation d’hypothèque: situation initiale

Lorsque vous souhaitez rénover, transformer ou moderniser votre bien immobilier, vous avez besoin de capital. Vous pouvez supporter ces investissements avec vos économies ou avec le capital de votre prévoyance privée (3e pilier), ou vous pouvez augmenter votre hypothèque. Beaucoup de propriétaires ayant investi leur fortune dans le bien en question, ils manquent souvent de liquidités pour les investissements importants. C’est pourquoi l’augmentation d’hypothèque se révèle être une option intéressante pour nombre d’entre eux. Remarque importante: si vous augmentez le taux d’avance de votre bien, la plus-value que ce dernier va connaître grâce aux investissements – ou qu’il a déjà connu grâce à la nouvelle situation de marché – joue également un rôle: plus la valeur du bien est élevée, plus le taux d’avance possible est élevé.

Quand peut-on augmenter une hypothèque?

En principe, il est toujours possible d’augmenter une hypothèque dès lors que les exigences du créancier sont remplies. Celles-ci peuvent toutefois s’avérer assez complexes, car en plus de la valeur vénale du bien, la capacité financière et l’âge de la personne qui emprunte jouent aussi un rôle. Une fois atteint l’âge AVS, dans la plupart des cas seul un taux d’avance à hauteur de 65% maximum de la valeur du bien est autorisé. Une hypothèque de second rang n’est alors possible qu’à titre exceptionnel.

Pour quels motifs peut-on augmenter une hypothèque?

Vous pouvez augmenter l’hypothèque lorsque vous effectuez des investissements dans votre bien immobilier, par exemple pour une rénovation, une modernisation, une transformation ou une extension. L’augmentation d’hypothèque est également possible en cas d’assainissement énergétique (changement de chauffage, isolation de la façade et du toit, installation de nouvelles fenêtres et de panneaux photovoltaïques par exemple). Vous recevrez même des subventions de la Confédération et des cantons pour cela. 

Est-ce possible d’augmenter une hypothèque à d’autres fins?

Oui, par exemple pour l’achat d’un bien immobilier supplémentaire ou si vous souhaitez acquérir un nouveau véhicule, suivre une formation ou rembourser un emprunt ou un crédit privé. Dans ce cas, les exigences sont plus strictes. Ainsi, le montant de l’hypothèque devra rester dans les limites de l’hypothèque de premier rang même après l’augmentation (max. deux tiers de la valeur vénale du bien immobilier). Si cette limite est dépassée, les créanciers n’accepteront que les investissements dans le bien immobilier comme motif valable pour l’augmentation. Là aussi, on vous demandera toujours des devis, des factures ou des plans pour documenter votre demande.

Quelles sont les prérequis à l’augmentation d’une hypothèque?

L’augmentation d’une hypothèque est soumise aux mêmes prérequis que les demandes de financement ordinaires.

• La capacité financière doit être garantie après l’augmentation. C’est le cas si vos charges immobilières (intérêts calculés + amortissement + autres charges) ne dépassent pas un tiers des revenus de votre ménage.
• Le nantissement de votre bien immobilier ne doit en outre pas être supérieur à 80% après l’augmentation. En cas d’augmentation de l’hypothèque à d’autres fins que celles directement liées au bien en question, la limite est de maximum 65%.

Puis-je augmenter la valeur de mon bien immobilier à travers des mesures de rénovation?

Oui, cela peut même être primordial. Car, en l’absence d’un entretien régulier et de rénovations occasionnelles, la valeur de l’immeuble pourrait baisser. Vous êtes dans l’obligation de garder votre immeuble en bon état afin de préserver sa valeur, et donc la valeur vénale. Ainsi, si les prix du marché de l’immobilier cessent d’augmenter ou si vous n’amortissez pas régulièrement votre hypothèque, votre marge de financement se réduit de plus en plus. À l’inverse, si vous investissez dans votre bien de manière réfléchie, les mesures de rénovation et de modernisation permettront d’augmenter sa valeur, ce qui augmente aussi le potentiel de financement.

Bon à savoir

Généralement, on distingue deux types de mesures de rénovation:

• Les mesures de préservation de la valeur: celles-ci comprennent par exemple la réparation du toit, le remplacement du chauffage ou des appareils ou la rénovation de la façade.
• Les mesures d’augmentation de la valeur: elles comprennent par exemple l’aménagement des combles ou la construction d’un garage. Le remplacement d’un chauffage à mazout ou au gaz par une pompe à chaleur peut également, dans certaines conditions, être assimilé à une mesure d’augmentation de la valeur.

Les critères à remplir sont plus stricts pour les mesures de préservation de la valeur que pour les mesures d’augmentation de la valeur.

Peut-on augmenter une hypothèque une fois à la retraite?

En principe, oui. Lorsque les valeurs de nantissement sont faibles, c’est possible. Ou si vous pouvez présenter d’autres garanties (fonds propres, prévoyance privée ou valeurs patrimoniales). Toutefois, les exigences sont très élevées. Chaque financement doit être ramené à 65% de la valeur de nantissement du bien d’ici la retraite.

C’est pourquoi, les demandes pour une augmentation de l’hypothèque sont établies idéalement avant le 50e anniversaire, mais au plus tard à 55 ans. Passé cet âge, le calcul de la capacité financière prend déjà en compte le probable revenu de la retraite, ce qui peut compliquer l’acceptation de la demande.

Quels sont les risques associés à une augmentation d’hypothèque?

Si vous souhaitez augmenter votre hypothèque, une nouvelle estimation de votre bien immobilier est généralement réalisée, ce qui peut aussi avoir des conséquences négatives pour vous. Si la valeur vénale de votre bien a baissé depuis la dernière évaluation, le montant maximal du taux d’avance diminue également. Dans certaines circonstances, vous pourriez même avoir à rembourser de l’argent. En effet, si votre hypothèque actuelle dépasse la valeur maximale de nantissement, une augmentation sera refusée et le créancier exigera à la place un amortissement extraordinaire. 

Vous souhaitez augmenter votre hypothèque chez PostFinance?

Nos spécialistes seront ravis de vous conseiller lors d’un entretien personnalisé. Nous nous réjouissons de pouvoir vous accompagner dans la suite de votre parcours en tant que propriétaire. 

En savoir plus