Aumentare l’ipoteca: situazione iniziale

Se volete risanare, ristrutturare o modernizzare la vostra casa di proprietà, avrete bisogno di capitale. Per questi investimenti potete utilizzare i vostri risparmi o i fondi della vostra previdenza privata (3º pilastro) oppure aumentare la vostra ipoteca. Dato che molti proprietari di immobili hanno investito il loro patrimonio nella proprietà, spesso non hanno più liquidità a sufficienza per fare investimenti consistenti. L’aumento dell’ipoteca diventa quindi un’opzione interessante per molti di loro. È importante sapere che aumentando il grado di anticipo sul vostro immobile, il plusvalore che quest’ultimo registrerà in seguito agli investimenti – o che ha già registrato in virtù della nuova situazione di mercato – gioca anch’esso un certo ruolo: all’aumentare del valore del bene, infatti, aumenta anche il possibile grado di anticipo.

Quando è possibile aumentare l’ipoteca?

In linea di principio, è sempre possibile aumentare un’ipoteca se sono soddisfatti tutti i requisiti necessari del creditore. Tuttavia, questi possono essere piuttosto severi, perché oltre al valore venale dell’immobile occorre considerare anche la sostenibilità e l’età del mutuatario. Dopo il raggiungimento dell’età di riferimento AVS, nella maggior parte dei casi il grado di anticipo non può superare il 65% del valore dell’immobile. Un’ipoteca di secondo grado è quindi possibile solo in casi eccezionali.

Per quali motivi si può aumentare un’ipoteca?

È possibile aumentare l’ipoteca se si effettuano investimenti nel proprio immobile, ad esempio per ristrutturazioni, ammodernamenti, adeguamenti e ampliamenti, ma anche in caso di risanamenti energetici (ad esempio sostituzione dell’impianto di riscaldamento, isolamento della facciata e del tetto, nuove finestre e installazioni fotovoltaiche). A tal fine, è possibile anche ricevere sovvenzioni federali e cantonali. 

È possibile aumentare un’ipoteca per scopi diversi?

Sì, ad esempio se si vuole acquistare un altro immobile o un nuovo veicolo, per completare una formazione o per rimborsare un prestito o un credito privato. In questi casi, però, si applicano requisiti più severi: in ogni caso, anche dopo l’aumento dell’importo, l’ipoteca non deve superare il limite previsto per l’ipoteca di primo grado (massimo due terzi del valore venale dell’immobile). Se questo limite viene superato, i creditori accetteranno come motivo dell’aumento solo gli investimenti nell’immobile. Inoltre, anche in questo contesto si deve sempre presentare la necessaria documentazione: preventivi, fatture o progetti.

Quali sono i requisiti per aumentare un’ipoteca?

Per aumentare un’ipoteca si applicano le stesse condizioni previste per le richieste di finanziamento ordinarie.

• La sostenibilità deve essere garantita anche dopo l’aumento. Ciò è possibile se le spese immobiliari (interessi calcolatori + ammortamento + spese immobiliari accessorie) non superano un terzo del reddito familiare.
• Il grado di anticipo relativo all’immobile non può superare l’80% neanche dopo l’aumento. In caso di aumenti dell’ipoteca per scopi che non sono legati all’immobile, il limite è fissato a un massimo del 65%.

Posso aumentare il valore del mio immobile con interventi di ristrutturazione?

Sì e questo aspetto può essere anche fondamentale, perché senza una manutenzione regolare e ristrutturazioni fatte di tanto in tanto, il valore dell’immobile potrebbe diminuire. I proprietari sono tenuti a tenere l’immobile in buono stato, in modo da mantenerne stabile il valore (ovvero il valore venale). Se quindi i prezzi sul mercato immobiliare non aumentano costantemente o se non si effettuano ammortamenti regolari, il proprio margine finanziario si riduce sempre di più. Al contrario, chi investe in modo mirato con interventi di ristrutturazione e modernizzazione, vedrà aumentare il valore del proprio immobile creando anche un nuovo potenziale di finanziamento.

Buono a sapersi

Generalmente esistono due tipi di interventi di ristrutturazione:

• le misure di conservazione del valore come il risanamento del tetto, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o di altri apparecchi o la ristrutturazione della facciata;
• gli interventi di valorizzazione come l’ampliamento della mansarda o l’aggiunta di un garage. In alcuni casi, anche la sostituzione di un sistema di riscaldamento a gasolio o a metano con una pompa di calore può valere come intervento di aumento del valore.

I criteri da rispettare sono più severi per le misure di mantenimento del valore che per quelle di aumento dello stesso.

È possibile aumentare l’ipoteca dopo il pensionamento?

In linea di massima sì. Ciò è possibile in caso di valori di anticipo bassi o se si possono fornire altre garanzie (capitale proprio, previdenza privata o valori patrimoniali), ma i requisiti da soddisfare sono molto severi. Dato che entro il pensionamento qualsiasi finanziamento deve essere ridotto al 65%,

è preferibile richiedere un aumento dell’ipoteca prima del compimento del 50º anno d’età e in ogni caso non oltre il 55º. Dopo questa età, per il calcolo della sostenibilità viene già preso in considerazione il reddito da rendita previsto per il pensionamento e questo può rendere più difficile un esito positivo.

Quali rischi comporta il fatto di richiedere un aumento dell’ipoteca?

Se volete aumentare l’ipoteca, di solito viene effettuata una rivalutazione della vostra proprietà abitativa e anche questo può avere conseguenze negative per il buon esito della richiesta. Se il valore venale della vostra casa è diminuito rispetto all’ultima valutazione, si ridurrà anche l’importo di anticipo e in alcuni caso potreste addirittura dover restituire del denaro. Infatti, se la vostra attuale ipoteca è superiore al grado di anticipo massimo, l’aumento verrà respinto e, anzi, il creditore richiederà un ammortamento straordinario. 

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