Trasferire un’ipoteca può offrire vantaggi a chi possiede un immobile e ai soggetti interessati ad acquistarlo. In ogni caso, bisogna fare attenzione ad alcuni aspetti. Questo articolo vuole fornirvi maggiori informazioni e una visione d’insieme sulle opzioni e sulle disposizioni in materia di trasferimenti d’ipoteca.
In generale un’ipoteca è sempre legata a un immobile.
Tuttavia, capita di voler vendere un immobile nonostante ci sia un’ipoteca fissa in corso. Ciò avviene per svariati motivi, come trasloco, trasferimento all’estero, malattia o divorzio, che potrebbero portarvi a voler vendere la vostra casa di proprietà nonostante la scadenza dell’ipoteca fissa sia ancora lontana.
Se vi state chiedendo se è possibile trasferire un’ipoteca fissa esistente, la risposta è sì. Tuttavia, la decisione non spetta solo a voi: anche il soggetto creditore, infatti, deve fornire il proprio benestare. Con il trasferimento, il finanziamento esistente viene applicato al nuovo immobile. Per vendere la casa di proprietà interessata dal finanziamento e portare con voi il credito devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
Non occorre pagare l’indennizzo per estinzione anticipata dal momento che portate con voi il finanziamento invece di estinguerlo precocemente. Dato che i soggetti interessati all’acquisto non devono assumere alcun finanziamento esistente, magari potete anche aumentare il prezzo di vendita dell’immobile.
Il credito viene trasferito sul nuovo immobile e, poiché si tratta di un altro finanziamento, le sue condizioni devono essere stabilite ex novo.
Dato che un’ipoteca è legata a un terreno e all’immobile che ospita, può essere trasferita ai nuovi proprietari all’atto della vendita della proprietà. Potete stabilire insieme ai soggetti interessati all’acquisto se questi ultimi assumeranno il finanziamento esistente o meno. Per rendere loro questa prospettiva più appetibile, potreste ad esempio abbassare il prezzo d’acquisto. Ma attenzione: in questo genere di trasferimenti il soggetto creditore deve approvare gli acquirenti e verificare se soddisfano i requisiti finanziari per l’assunzione dell’ipoteca.
Vendete la vostra casa comprensiva dell’ipoteca, senza pagare l’indennizzo per estinzione anticipata e potendo risparmiare quindi potenzialmente anche diverse migliaia di franchi. Potete inoltre negoziare da zero il finanziamento per il vostro nuovo immobile ed eventualmente ottenere condizioni migliori.
Al venir meno dell’indennizzo per estinzione anticipata aumentano gli utili da sostanza immobiliare e con essi la relativa imposta da pagare.
L’estinzione anticipata di un finanziamento comporta un apposito indennizzo o penale. Dal momento che l’istituto di credito ha concordato con voi per contratto una durata fissa e un piano di pagamento con interessi, ha diritto a un’indennità che dipende da come è cambiato il mercato dalla stipula dell’ipoteca. Il calcolo dell’indennizzo per estinzione anticipata cambia da caso a caso, poiché la durata residua, il tasso d’interesse e l’importo del credito rivestono un ruolo significativo. Perciò, prima di richiedere un trasferimento o un’estinzione, procuratevi tutte le informazioni rilevanti e scegliete l’opzione più vantaggiosa per voi dal punto di vista finanziario.
Se, una volta fatti i vostri calcoli e le vostre riflessioni, decidete di estinguere l’ipoteca in anticipo e pagare il relativo indennizzo, dovreste informarvi sulle possibilità di deduzione fiscale che ne derivano. Una sentenza del Tribunale federale del 2019 ha fissato i seguenti principi in merito:
Prima di vendere la casa di proprietà vorreste valutare le opzioni a vostra disposizione per un nuovo finanziamento? Prenotate un colloquio di consulenza con le nostre esperte e i nostri esperti nella filiale che preferite.
L’ipoteca è legata alla casa. Pertanto, se volete vendere quest’ultima nonostante il finanziamento ad essa collegato, potete rendere appetibile per i potenziali acquirenti la prospettiva del trasferimento lasciando un certo margine di trattativa sul prezzo di vendita.
L’ipoteca viene ereditata insieme alla proprietà. Ciò significa che se una persona eredita un immobile o un terreno dopo un decesso, questa eredita anche la relativa ipoteca e, quindi, gli obblighi di pagamento.
Dipende molto dal tipo di donazione. Ad esempio, una donazione in vita ha requisiti diversi se è legata a un diritto di usufrutto e a un diritto di abitazione. Questi fattori possono ripercuotersi anche sull’ipoteca.
Chi intende acquistare un immobile ipotecato può scegliere se assumere il finanziamento oppure no. La prima opzione può persino portare vantaggi finanziari, se ad esempio consente di trattare con i venditori i prezzo d’acquisto dell’immobile.
