Le domande da porsi prima di acquistare una casa
Prima di un eventuale acquisto di una casa di proprietà, dovreste rispondere a una domanda fondamentale e a diversi quesiti più specifici.
Tempo di lettura 6 Minuti
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Creato il 26.12.2023
Acquistare casa: consigli e check list per un investimento vincente
State pensando di acquistare una casa? Scoprite quali sono le domande importanti che dovresti porvi prima di farlo. Se ad esempio comprate un immobile non per abitarci ma per ricavarne un rendimento, forse dovreste considerare soprattutto gli appartamenti. Di seguito vi forniamo altri utili consigli da tenere a mente in situazioni simili.
Acquistare una casa oppure un appartamento: le differenze in sintesi
| Termine | Casa unifamiliare | Appartamento di proprietà |
|---|---|---|
| Termine Costi d’acquisizione |
Casa unifamiliare piuttosto elevati |
Appartamento di proprietà di norma contenuti; entrano in gioco vari fattori |
| Termine Spese di manutenzione |
Casa unifamiliare elevate |
Appartamento di proprietà diversi fattori rilevanti per l’ammontare delle spese di manutenzione |
| Termine Idoneità come oggetto di reddito |
Casa unifamiliare piuttosto bassa |
Appartamento di proprietà piuttosto alta |
| Termine Idoneità come soluzione di previdenza per la vecchiaia |
Casa unifamiliare piuttosto alta |
Appartamento di proprietà piuttosto alta |
Domanda 1: desiderate impegnarvi personalmente e a livello finanziario?
Con questa domanda non ci riferiamo a un imminente matrimonio: naturalmente potete acquistare una casa di proprietà anche da single o come coppia non sposata. Il punto è: volete mettere radici e stabilirvi in un certo luogo? Oppure preferite utilizzare il vostro denaro per realizzare prima un altro sogno o avere la libertà di fare le valigie e partire in qualsiasi momento, che sia per un nuovo impiego, un soggiorno all’estero o un viaggio?
Un’altra opzione che potete considerare consiste nell’investire per i primi anni il vostro capitale in azioni, in fondi oppure sul mercato dei capitali.
Domanda 2: quali criteri dovrebbe soddisfare la proprietà?
Qualora decideste di acquistare, è essenziale che troviate la proprietà adatta. Riflettete su qual è la vostra abitazione ideale. In questo modo, avrete a disposizione una sorta di «bussola» che vi faciliterà la ricerca. Eventualmente, ci sarà tempo poi per ridimensionare le vostre esigenze e puntare su una soluzione meno ambiziosa.
Di seguito vi forniamo alcuni esempi di criteri che potrebbero guidarvi nella vostra ricerca.
- Il budget: all’incirca quanto denaro avete a disposizione?
- Luogo: dove vi piacerebbe vivere?
- Dimensioni: di quante camere (da letto) avete bisogno?
- Dotazioni: quali sono le vostre esigenze o a cosa non potete proprio rinunciare (ad esempio una cucina o un bagno moderni, l’accessibilità)?
- Giardino e spazi esterni: desiderate ad esempio un grande giardino o preferite uno spazio esterno meno impegnativo da curare?
- Peculiarità: vi piacerebbe avere una proprietà con caratteristiche particolari come, ad esempio, un balcone, una terrazza spaziosa, un ampio garage, una camera per gli ospiti ecc.?
Domanda 3: a cosa dovete prestare attenzione per l’acquisto di una casa?
Se avete trovato un potenziale immobile, dovreste esaminarlo nei minimi dettagli.
- Prezzo: qual è l’importo massimo che siete disposti o in grado di pagare? (Cfr. anche domanda 4.)
- Quali costi di manutenzione dovrete sostenere? (Cfr. anche domanda 5.)
- Stato dell’immobile:
quando è stato ristrutturato/risanato l’ultima volta?
Ci sono difetti gravi?
A quanto ammontano le spese per eventuali risanamenti e ristrutturazioni, ora e nei prossimi anni?
Chiarite tutte le domande importanti al più tardi durante la visita della casa e chiedete a chi vende i seguenti documenti di vendita:
- estratto aggiornato del registro fondiario
- piano catastale e planimetria delle aree
- piani edilizi e descrizione dettagliata della costruzione
- documenti relativi al valore assicurato dell’immobile
- CECE (Certificato Energetico Cantonale degli Edifici, se disponibile)
- In caso di acquisto di una proprietà per piani: atto costitutivo, regolamento interno, calcolo delle quote di valore, informazioni sul fondo di rinnovamento ecc.
Domanda 4: disponete di un capitale proprio sufficiente per l’acquisto?
Almeno il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile deve essere coperto con capitale proprio. Inoltre, almeno il 10% del prezzo d’acquisto deve essere finanziato con capitale proprio «reale» che, quindi, non può provenire dal 2° pilastro (prelievo anticipato e costituzione in pegno dei fondi della cassa pensione). Per l’importo restante è possibile accendere un’ipoteca.
Finanziamento immobiliare
Potete permettervi la casa dei vostri sogni?
Utilizzate il nostro calcolatore ipotecario per verificare se il vostro capitale proprio è sufficiente per acquistare l’immobile che desiderate.
Domanda 5: la casa in questione è sostenibile per voi?
La questione legata alla sostenibilità è importante tanto quanto quella relativa al capitale proprio. Questa, infatti, permette di stabilire se potete permettervi l’immobile che desiderate sul lungo termine.
Per la sostenibilità vale la regola seguente: i costi per il vostro immobile non dovrebbero rappresentare più di un terzo del vostro reddito lordo. Tali costi sono costituiti dagli interessi, dagli ammortamenti obbligatori e dai costi immobiliari accessori (spese di manutenzione, riparazioni ecc.).
Per valutare se potete permettervi una casa a lungo termine, i potenziali creditori effettuano un calcolo che non si basa sul tasso d’interesse effettivo, ma su un tasso d’interesse calcolatorio più alto che attualmente è pari a circa il 5%. In questo modo, vogliono assicurarsi che le e i clienti possono permettersi un immobile anche in caso di aumento degli interessi.
Il calcolo della sostenibilità è quindi il seguente:
5% dell’ipoteca + ammortamento obbligatorio + 1% del prezzo d’acquisto (spese accessorie) ≤ 1/3 del reddito lordo
Domanda 6: check list dei documenti – quali sono i documenti necessari per accendere un’ipoteca?
Abbiamo stilato per voi una check list per sapere quali documenti sono necessari per stipulare un’ipoteca.
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Domande e risposte
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L’ovvia alternativa all’acquisto di un immobile esistente è la costruzione di una nuova casa. In questo caso vi sono vantaggi evidenti, perché potete progettare la vostra abitazione proprio come la immaginate.
Tuttavia, dal punto di vista finanziario non esiste un’opzione che sia sempre la migliore: i rispettivi costi dipendono infatti da tantissimi fattori, come il prezzo del terreno, le dotazioni e l’ubicazione.
Chiaro è però che il finanziamento degli immobili esistenti è diverso da quello previsto per abitazioni ancora da costruire: una casa esistente viene finanziata con un’ipoteca, mentre per una nuova costruzione si riceve un credito di costruzione, che di solito viene convertito in un’ipoteca dopo il completamento dei lavori.
Ciò vuol dire che durante i lavori, in qualità di proprietari della nuova costruzione, potreste dover sostenere una duplice spesa: da un lato l’affitto della vostra attuale abitazione e dall’altro le spese per il credito.
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Se decidere di acquistare un immobile, dovreste esaminare attentamente tutte le procedure e i documenti nonché, idealmente, farvi consigliare e assistere da una figura esperta.
In questo modo vi eviterete spiacevoli sorprese.
- Affidate la perizia dello stato edilizio a una persona esperta in materia o a un architetto.
- Leggete attentamente il contratto d’acquisto e fate verificare gli accordi sul piano giuridico.
- Se possibile, concordate una garanzia per tutelarvi in caso di vizi giuridici e difetti materiali.
Buono a sapersi: la persona che vende è sempre responsabile nel momento in cui dissimula in modo ingannevole all’acquirente difetti noti dell’immobile.
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L’acquisto di una casa comporta alcune spese notarili e amministrative. Queste variano da Cantone a Cantone e in genere vengono ripartire tra chi compra e chi vende.
- Imposta sul passaggio di proprietà: viene riscossa dalla maggior parte dei Cantoni, ma non da tutti. A Zurigo, ad esempio, non è prevista. La natura e l’importo della tassazione variano notevolmente da un Cantone all’altro; nel Cantone di Neuchâtel si applica l’aliquota d’imposta più alta pari al 3,3% del valore venale, mentre nel Cantone di Zugo ci si basa sul carico di lavoro delle autorità. In alcuni Cantoni, anche i Comuni sono responsabili della riscossione dell’imposta sul passaggio di proprietà.
- Spese notarili: per l’autenticazione del contratto di vendita e per l’iscrizione nel registro fondiario della nuova proprietà e del diritto di pegno immobiliare della banca che eroga il credito dovete rivolgervi a un notaio. Di norma, il valore venale dell’immobile in questione funge da base per il calcolo dell’onorario (pari ad esempio allo 0,1%).
- Spese amministrative dell’ufficio del registro fondiario: l’ufficio del registro fondiario competente applica delle commissioni per le iscrizioni nel registro (cambio di proprietà e diritto di pegno immobiliare). A Zurigo, ad esempio, queste ammontano allo 0,1% del valore venale.
